Derrière la relative stabilité des prix immobiliers, les écarts se creusent entre les biens. Localisation, état du logement, performance énergétique ou niveau de prestations pèsent désormais fortement dans la formation des prix. À partir de ses observations dans dix grandes métropoles françaises, ERA Immobilier décrit un marché de plus en plus fragmenté, où raisonner en prix moyen au mètre carré ne suffit plus.
Un marché stable en apparence, beaucoup moins homogène dans les faits
Le premier semestre 2026 confirme une nouvelle réalité pour le marché immobilier français. Après plusieurs années marquées par la hausse des taux et la correction des prix, le marché semble avoir retrouvé une certaine forme de stabilité. Mais derrière les moyennes se cachent désormais des situations très contrastées.
« Nous ne sommes pas face à un retournement brutal du marché mais à une mutation durable. Les biens les plus performants continuent de se vendre rapidement, tandis que ceux nécessitant des travaux ou présentant un mauvais DPE voient leur valeur fortement corrigée », observe Eric Allouche, directeur exécutif du réseau ERA Immobilier.
Pour le réseau, trois critères jouent aujourd’hui un rôle déterminant dans cette nouvelle hiérarchie des prix : la localisation, la qualité intrinsèque du bien et sa performance énergétique.
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Le DPE s’installe dans la formation des prix
Longtemps considéré comme une information technique parmi d’autres, le diagnostic de performance énergétique est progressivement devenu un élément de négociation.
Les acquéreurs intègrent davantage le montant des travaux nécessaires, les futures contraintes réglementaires et le coût énergétique du logement dans leur décision. ERA observe ainsi des décotes pouvant atteindre 15 à 25 % pour certains logements classés F ou G.
Une tendance à nuancer selon les territoires et les typologies de biens, mais qui dépasse le seul constat du réseau. Les données issues des Notaires de France mettent également en évidence une « valeur verte », avec des écarts de prix significatifs entre les logements les mieux et les moins bien classés.
« Les acquéreurs ne regardent plus uniquement le prix d’achat. Ils anticipent le coût global de possession, notamment les travaux de rénovation énergétique », souligne Eric Allouche.
D’une métropole à l’autre, des écarts parfois spectaculaires
Les observations remontées par les agences ERA illustrent également l’ampleur de la fragmentation à l’intérieur même des grandes villes.
À Paris, le réseau relève des transactions dépassant 31 000 euros/m² sur certains biens d’exception dans les VIe et XVIe arrondissements, quand des studios énergivores peuvent passer sous les 7 200 euros/m² dans d’autres secteurs.
Même phénomène à Marseille, où ERA observe des villas du Roucas-Blanc au-delà de 17 000 euros/m² tandis que certains logements énergivores se négocient autour de 2 200 euros/m². À Nice, Bordeaux, Lyon ou Lille, le réseau constate également des écarts importants entre les adresses les plus recherchées et les biens nécessitant d’importants travaux.
Ces valeurs extrêmes ne constituent évidemment pas des prix moyens de marché. Elles illustrent plutôt un phénomène désormais central : deux logements situés dans une même métropole peuvent suivre des trajectoires radicalement différentes.
« Deux biens situés à quelques rues de distance peuvent aujourd’hui connaître des trajectoires de prix totalement différentes. L’analyse fine du marché local est devenue indispensable pour vendre au juste prix comme pour acheter au bon moment », estime Eric Allouche.
Le retour progressif d’une contrainte sur le crédit
Cette recomposition intervient alors qu’un autre paramètre revient dans l’équation. Après plusieurs mois de relative accalmie, les taux de crédit immobilier ont recommencé à progresser légèrement.
Cette évolution reste pour l’heure contenue, mais elle pèse directement sur la capacité d’emprunt des ménages et pourrait inciter les acquéreurs à devenir encore plus sélectifs.
Dans ce contexte, les primo-accédants conservent toutefois plusieurs leviers. L’élargissement du prêt à taux zéro, notamment aux maisons individuelles neuves depuis 2025, a contribué à soutenir une partie de cette demande.
Le temps des micro-marchés
Plus que le retour d’une hausse ou d’une baisse généralisée des prix, l’analyse d’ERA Immobilier met ainsi en évidence une transformation plus structurelle du marché.
Le prix moyen au mètre carré conserve son utilité pour mesurer une tendance, mais devient insuffisant pour déterminer la valeur réelle d’un logement. À quelques centaines de mètres de distance, l’adresse, le DPE, l’état du bien, la présence de travaux ou encore la qualité des prestations peuvent désormais peser fortement sur le prix final.
Pour les professionnels de l’immobilier, cette fragmentation remet au premier plan une compétence historique du métier : la connaissance extrêmement fine du marché local et la capacité à déterminer le juste prix, bien par bien.
Dans un marché devenu plus sélectif, la question n’est donc peut-être plus seulement de savoir si les prix montent ou baissent. Elle est désormais de savoir quels biens continuent à créer de la valeur, et lesquels doivent accepter une décote pour rencontrer leur marché.
