Le dispositif Jeanbrun est un nouveau mécanisme fiscal destiné à relancer l’investissement locatif privé en France. Créé par la loi de finances pour 2026 dans le cadre du plan Relance logement, il cherche à convaincre les particuliers d’investir de nouveau dans des logements destinés à la location, alors que l’offre locative s’est fortement contractée ces dernières années.
Son principe est relativement simple. Lorsqu’un particulier achète un appartement pour le louer, il perçoit chaque année des loyers qui constituent des revenus imposables. En parallèle, il doit supporter le coût de son investissement, rembourser éventuellement un emprunt et payer différentes charges liées au logement. Le dispositif Jeanbrun permet de prendre davantage en compte économiquement le coût d’acquisition du bien dans le calcul de l’impôt.
Relance logement : un nouveau dispositif pour faciliter l’achat et la location de logements
Un système d’amortissement du logement
C’est la principale nouveauté à comprendre. Contrairement au Pinel, qui accordait directement une réduction d’impôt calculée en fonction du montant de l’investissement et de la durée de location, le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement.
Concrètement, l’administration fiscale considère qu’une partie de la valeur du logement peut être déduite progressivement des revenus locatifs. Le propriétaire peut ainsi déduire chaque année une fraction du prix d’acquisition de son bien des loyers qu’il perçoit.
À cet amortissement viennent s’ajouter les charges liées à la location qui peuvent être déduites dans les conditions prévues par le dispositif, notamment les intérêts d’emprunt, les travaux ou encore la taxe foncière.
L’objectif est donc de diminuer le revenu locatif soumis à l’impôt. Dans certaines situations, les différentes déductions peuvent être suffisamment importantes pour ramener le revenu foncier imposable à zéro. Le propriétaire continue alors à percevoir ses loyers, mais peut ne pas avoir d’impôt à payer sur ces revenus locatifs pendant une certaine période.
Le dispositif prévoit jusqu’à 12 000 euros d’amortissement par an. Il peut également permettre, sous certaines conditions, de déduire jusqu’à 10 700 euros des autres revenus du foyer, comme les salaires ou les pensions de retraite.
Définition : Loi Hoguet
Quels logements sont concernés ?
Le dispositif Jeanbrun ne se limite pas au logement neuf. Il concerne les logements situés dans des immeubles collectifs et peut s’appliquer à deux grandes catégories de biens.
Il est d’abord possible d’en bénéficier pour l’achat d’un logement neuf destiné à la location. Mais le dispositif est également ouvert à l‘immobilier ancien, à condition que l’acquéreur réalise des travaux représentant au moins 30 % de la valeur du bien.
Cette ouverture à l’ancien constitue un élément important du mécanisme. L’objectif n’est donc pas uniquement d’encourager la construction de nouveaux appartements. Il s’agit également de rénover des logements existants et de remettre sur le marché locatif des biens qui peuvent aujourd’hui en être absents, notamment lorsque des travaux importants sont nécessaires.
Un dispositif accessible partout en France
Autre différence importante avec certains dispositifs d’investissement locatif précédents, le Jeanbrun n’est pas réservé à quelques grandes agglomérations ou aux seules zones considérées comme tendues.
Le mécanisme a vocation à être accessible partout en France, sans zonage géographique strict.
Cela ne signifie évidemment pas que tous les investissements présentent le même intérêt économique. Un logement situé dans une ville où la demande locative est importante pourra offrir de meilleures perspectives qu’un appartement situé dans un secteur où les besoins sont faibles. Le Gouvernement entend donc également mobiliser les professionnels de l’immobilier, les notaires, les gestionnaires de patrimoine ou encore les spécialistes de la gestion locative pour mieux accompagner les particuliers dans leurs décisions d’investissement.
Quelles contreparties pour le propriétaire ?
L’avantage fiscal s’accompagne de plusieurs obligations. Le logement doit notamment être loué comme résidence principale pendant neuf ans. Le propriétaire doit également respecter un plafond de loyer, qui peut correspondre à différents niveaux de location, notamment intermédiaire, social ou très social.
Les locations au sein du cercle familial proche sont par ailleurs exclues afin d’éviter que le mécanisme soit utilisé pour bénéficier d’un avantage fiscal sur un logement qui serait en réalité destiné à un proche.
Le dispositif cherche ainsi à trouver un équilibre. L’État accorde un avantage fiscal au propriétaire en contrepartie d’un engagement de long terme à mettre effectivement un logement sur le marché locatif.
Un exemple pour comprendre
Prenons le cas d’un ménage qui achète en 2026 un appartement de 180 000 euros pour le mettre en location. Il apporte 30 000 euros et emprunte les 150 000 euros restants.
Chaque année, ce logement génère des loyers. Sans mécanisme particulier, ces revenus locatifs viennent augmenter les revenus imposables du propriétaire, après déduction des charges autorisées.
Avec le dispositif Jeanbrun, le propriétaire peut ajouter à ces charges l’amortissement d’une partie de la valeur de son investissement. Son revenu locatif taxable diminue donc davantage. Selon l’exemple présenté par le Gouvernement, après dix années de détention, un tel investissement pourrait permettre au ménage de bénéficier de jusqu’à zéro impôt sur ses revenus locatifs et de 16 000 euros déductibles au titre de l’impôt sur le revenu.
L’intérêt du dispositif est donc de rendre l’équation économique de l’investissement locatif plus favorable. Le particulier peut se constituer progressivement un patrimoine grâce au remboursement de son emprunt et aux loyers perçus, tandis que la fiscalité sur ces revenus est réduite.
Pourquoi le Gouvernement mise sur ce dispositif ?
Le Jeanbrun intervient dans un contexte de forte tension sur le logement. Selon les données communiquées dans le cadre du plan Relance logement, l’offre locative a diminué de 15 % en cinq ans, avec des conséquences particulièrement importantes pour les étudiants, les apprentis et les jeunes actifs.
Le Gouvernement veut donc faire revenir les particuliers vers l’investissement immobilier. L’ambition dépasse le seul dispositif fiscal puisque le plan Relance logement vise un rythme de 400 000 logements construits par an, avec l’objectif d’atteindre 2 millions de logements d’ici 2030.
Le dispositif Jeanbrun constitue l’un des leviers de cette politique. L’idée est de réorienter une partie de l’épargne des ménages vers la pierre, en améliorant la rentabilité après impôt des investissements locatifs et en redonnant de la visibilité aux propriétaires bailleurs.
Le mécanisme pourrait encore évoluer. Le projet de loi « Relance et décentralisation du logement » prévoit notamment d’assouplir certaines conditions d’éligibilité et d’élargir davantage le dispositif à l’ancien rénové.
En résumé, le dispositif Jeanbrun repose sur un principe d’échange assez simple. L’État accorde au particulier une fiscalité plus favorable sur son investissement immobilier. En contrepartie, celui-ci s’engage à louer durablement son logement et participe ainsi à l’augmentation de l’offre locative. L’ambition est de rendre la pierre de nouveau suffisamment attractive pour les épargnants tout en répondant à la pénurie de logements disponibles à la location.
