À quelques semaines de l’échéance de l’expérimentation de l’encadrement des loyers, fixée au 24 novembre 2026, la Cour des comptes dresse un bilan particulièrement nuancé du dispositif. Dans un rapport publié en octobre, elle reconnaît un effet modérateur sur les loyers, mais souligne les fragilités statistiques, la complexité juridique et les incertitudes concernant ses conséquences sur l’offre locative. Deux scénarios sont désormais sur la table : une prolongation accompagnée d’une réforme en profondeur ou l’abandon de l’expérimentation au profit d’un mécanisme simplifié.
Instauré par la loi ÉLAN de 2018, l’encadrement des loyers devait permettre de limiter les prix pratiqués dans les marchés immobiliers les plus tendus. Sept ans après sa mise en œuvre à Paris, la question de son efficacité reste pourtant ouverte.
Dans un rapport remis à la commission des finances de l’Assemblée nationale, la Cour des comptes livre une analyse approfondie du dispositif. Son constat est sans appel. Les données disponibles et les méthodes utilisées ne permettent pas aujourd’hui d’en mesurer avec suffisamment de certitude les effets économiques à moyen et long terme.
L’enjeu est considérable. Neuf territoires expérimentent actuellement l’encadrement des loyers, parmi lesquels Paris, Lille, Lyon-Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble et le Pays basque. Au total, près de 1,2 million de locataires sont concernés, sur les 7,7 millions que compte le parc locatif privé français.
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Des loyers modérés de 2 à 4 %, mais des résultats à interpréter avec prudence
L’encadrement des loyers produit-il réellement les effets attendus ? Les différentes études examinées par la Cour aboutissent à des résultats contrastés.
Une évaluation économétrique réalisée par les économistes Guillaume Chapelle et Gabrielle Fack, remise au Parlement en mai 2026, conclut à des baisses moyennes des loyers comprises, pour la plupart, entre 2 et 4 % sous l’effet du dispositif.
À Paris, une étude de l’Atelier parisien d’urbanisme estime que l’encadrement aurait permis de réduire de 5 % la hausse des loyers entre 2019 et 2025, avec un effet plus marqué sur les petites surfaces.
À l’inverse, une analyse de l’observatoire privé Clameur, portant sur les territoires expérimentateurs hors Paris, évalue cet effet à moins de 1 %.
Ces divergences conduisent la Cour des comptes à appeler à la prudence. Si un effet modérateur semble se dessiner à court terme, son ampleur exacte reste difficile à établir, notamment en raison des limites des données disponibles.
Des plafonds de loyers calculés sur des bases jugées fragiles
C’est l’une des principales critiques formulées par les magistrats financiers. Le calcul des loyers de référence, qui détermine les plafonds applicables aux propriétaires, repose sur des méthodes statistiques imparfaites.
Actuellement, les loyers sont plafonnés à 20 % au-dessus du loyer médian de référence, sous réserve des compléments de loyer autorisés. Mais les catégories utilisées pour établir ces références ne reflètent qu’imparfaitement la diversité du parc immobilier.
Selon la Cour, les critères retenus n’expliquent qu’environ 48 % des variations des loyers au mètre carré. Le seul critère géographique n’en explique qu’environ 15 %.
Autre difficulté, la surface des logements est insuffisamment prise en compte. Le dispositif tend ainsi à sous-estimer les loyers de marché des petites surfaces, notamment des studios, et à surestimer ceux des logements plus grands.
La Cour relève également des fragilités particulières dans les méthodes statistiques employées à Paris, dont certaines ne respectent pas les prescriptions du comité scientifique chargé d’encadrer le travail des observatoires.
Ces insuffisances interrogent directement la pertinence des plafonds imposés aux bailleurs.
Compléments de loyer, contentieux, sanctions : un dispositif devenu trop complexe
Au-delà des questions statistiques, la Cour des comptes pointe une réglementation difficilement lisible, tant pour les propriétaires que pour les locataires.
Le complément de loyer, qui permet de dépasser le plafond lorsque le logement présente certaines caractéristiques particulières, constitue l’une des principales sources de difficultés. Sa définition juridique insuffisamment précise nourrit une jurisprudence abondante et parfois contradictoire.
Le rapport souligne également la complexité de l’articulation entre l’encadrement local des loyers et l’indice de référence des loyers (IRL), qui limite leur évolution en cours de bail.
Cette superposition des règles génère de nombreux contentieux. Sur une soixantaine de décisions rendues par les juridictions administratives concernant notamment les arrêtés préfectoraux, cinq ont abouti à des annulations, dont trois à Paris et deux à Lyon.
Pour les locataires, faire valoir leurs droits relève également du parcours du combattant. Selon la nature du litige, ils doivent s’adresser à une commission départementale de conciliation, au juge judiciaire ou au préfet, avec des procédures et des délais différents.
La Cour appelle ainsi à une clarification du droit et à une simplification des recours.
Quel impact sur l’offre locative à long terme ?
C’est probablement l’une des interrogations les plus structurantes pour le marché immobilier.
Si l’encadrement des loyers peut contribuer à limiter leur progression à court terme, ses conséquences sur l’investissement locatif, l’entretien des logements et la mobilité résidentielle restent difficiles à évaluer en France.
La Cour s’appuie notamment sur une analyse internationale de 196 études, qui met en évidence plusieurs risques à moyen et long terme. Parmi eux figurent une diminution de l’offre locative, un ralentissement de la construction, une dégradation de la qualité des logements liée au sous-investissement et une réduction de la mobilité résidentielle.
Ces résultats internationaux ne permettent toutefois pas de conclure que les mêmes effets se produisent actuellement dans les territoires français concernés.
Le sujet est d’autant plus sensible que le marché locatif traverse une crise de l’offre. Dans son rapport, la Cour rappelle que les locataires du parc privé consacraient en moyenne 25,4 % de leur revenu disponible à leur logement en 2024. Pour le quart des locataires aux revenus les plus modestes, cette proportion atteignait 40,1 %.
Deux scénarios pour l’avenir de l’encadrement des loyers
Alors que l’expérimentation doit s’achever le 24 novembre prochain, la Cour des comptes propose deux évolutions possibles.
Le premier scénario consiste à prolonger l’expérimentation, mais en la réformant profondément. Cette prolongation interviendrait à périmètre constant, sans intégrer de nouvelles collectivités, afin de disposer de davantage de recul sur les effets du dispositif.
Elle s’accompagnerait d’une amélioration des données utilisées, d’une révision des catégories de logements, d’une harmonisation des méthodes statistiques et d’une clarification des règles applicables aux compléments de loyer.
Le second scénario prévoit de mettre fin à l’expérimentation actuelle, au profit d’un renforcement du mécanisme national d’encadrement de l’évolution des loyers, fondé sur l’IRL.
La Cour estime que cette solution présenterait l’avantage d’être plus simple, plus lisible et moins coûteuse administrativement. Elle propose notamment de renforcer l’information des locataires et de prévoir des sanctions en cas de non-respect des règles de révision des loyers.
Les magistrats ne tranchent donc pas définitivement entre le maintien et la suppression du dispositif, mais considèrent qu’une poursuite en l’état ne constitue pas une réponse satisfaisante.
La Cour des comptes rappelle l’urgence d’augmenter l’offre de logements
Au-delà du débat sur l’encadrement des loyers, le rapport met en lumière un problème plus profond. Dans les territoires les plus tendus, l’offre de logements reste structurellement insuffisante pour répondre à la demande.
Pour la Cour, la régulation des loyers ne peut constituer à elle seule une réponse durable à la crise du logement.
Les magistrats appellent ainsi à une politique de stimulation de l’offre locative de longue durée, accompagnée d’une simplification des procédures de construction et d’urbanisme et d’une fiscalité immobilière plus cohérente.
À quelques semaines de l’échéance légale, le rapport élargit ainsi le débat sur l’avenir de l’encadrement des loyers. L’enjeu est de trouver un équilibre entre la protection des locataires, l’attractivité de l’investissement immobilier et le développement de l’offre de logements.
Source : Cour des comptes, L’encadrement des loyers, communication à la commission des finances de l’Assemblée nationale, octobre 2026 : 20261014-Encadrement-des-loyers
