Plafonnement de l’amortissement, fin du report illimité et régime encore moins favorable pour les locations touristiques. Dans son projet de loi de finances pour 2027, le gouvernement prévoit de réduire sensiblement les avantages fiscaux du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Une réforme qui concernerait près de 1,4 million de propriétaires et qui doit, selon l’exécutif, rapprocher la fiscalité du meublé de celle de la location nue.
C’est l’une des mesures immobilières importantes du projet de loi de finances pour 2027. Après plusieurs réformes de la fiscalité locative ces dernières années, le gouvernement s’attaque cette fois directement à l’un des principaux avantages du régime de loueur en meublé non professionnel, l’amortissement.
L’exécutif assume sa volonté de rapprocher progressivement la fiscalité de la location meublée de celle de la location nue. Dans l’exposé des motifs du texte, le gouvernement explique vouloir « résorber les déséquilibres existants sur le marché locatif » et « encourager la location de longue durée ».
Selon les données citées par plusieurs acteurs du secteur, près de 1,4 million de propriétaires bailleurs auraient aujourd’hui recours au régime LMNP.
A lire aussi : DPE, 300 000 passoires thermiques vont changer de classe sans travaux
Un amortissement limité à 2,5 % et 7 000 euros
Le changement principal concerne directement l’amortissement du logement.
Au régime réel, celui-ci permet aujourd’hui aux propriétaires de déduire comptablement une partie de la valeur de leur bien et ainsi de réduire leur résultat locatif imposable.
Le PLF 2027 prévoit de limiter cet amortissement à 2,5 %, sans pouvoir dépasser 7 000 euros par an et par foyer fiscal.
Pour un logement dont la base amortissable serait de 200 000 euros, le montant correspondant à 2,5 % représenterait ainsi 5 000 euros par an. À partir de 280 000 euros de base amortissable, le plafond annuel de 7 000 euros deviendrait contraignant.
Cette dernière précision est importante. Le calcul fiscal de l’amortissement ne porte pas nécessairement sur l’intégralité du prix payé par l’investisseur, le terrain n’étant notamment pas amortissable.
Le texte prévoit par ailleurs plusieurs exceptions à ce nouveau plafonnement, notamment pour certaines résidences destinées aux étudiants, aux jeunes en formation ou aux personnes âgées, ainsi que pour certaines structures accueillant des personnes âgées ou handicapées.
La fin du report illimité des nouveaux amortissements
L’autre changement majeur concerne les amortissements qui ne peuvent pas être utilisés immédiatement.
Le LMNP permet aujourd’hui de conserver les amortissements non déduits pour les utiliser ultérieurement. Le projet de loi de finances prévoit de mettre fin à cette possibilité pour les nouveaux amortissements concernés par la réforme.
Pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, les amortissements qui ne pourraient pas être déduits en application des nouvelles règles ne seraient plus utilisables lors des exercices suivants.
Un régime transitoire est toutefois prévu pour les amortissements accumulés avant cette date.
Ce stock antérieur pourrait continuer à être utilisé jusqu’au 31 décembre 2036, mais seulement dans la limite de la moitié du résultat imposable restant après application des nouvelles règles.
Pour les propriétaires ayant accumulé d’importantes réserves d’amortissement, le changement est donc loin d’être anodin.
Les meublés touristiques davantage pénalisés
Le gouvernement prévoit un traitement encore plus restrictif pour les meublés de tourisme.
Le taux maximal d’amortissement tomberait à 1,5 %, dans la limite de 5 000 euros par an et par foyer fiscal.
Cette mesure prolonge le mouvement engagé ces dernières années pour réduire l’écart de fiscalité entre location touristique, location meublée traditionnelle et location nue.
Selon une enquête de l’Observatoire français de la location meublée citée par plusieurs médias, près de 23 % des logements exploités sous le régime LMNP seraient aujourd’hui consacrés à la location touristique.
Favoriser la location nue et de longue durée
La réforme s’inscrit dans une orientation désormais clairement assumée par le gouvernement.
Dans son projet de budget, l’exécutif indique vouloir créer « un nouvel équilibre entre les régimes fiscaux au profit de la location de longue durée ».
Le texte fait notamment le lien avec le nouveau dispositif d’investissement locatif dit « Jeanbrun », instauré dans le cadre de la loi de finances pour 2026.
Sous certaines conditions, notamment de loyer abordable, celui-ci permet de déduire au titre de l’amortissement d’un logement loué nu entre 3 % et 5,5 % du prix d’acquisition, dans la limite maximale de 12 000 euros par an et par foyer fiscal.
En limitant parallèlement l’amortissement du LMNP à 2,5 %, le gouvernement cherche donc clairement à réduire l’écart d’attractivité fiscale entre les deux modèles.
Un nouveau tour de vis après la réforme des plus-values
Pour les investisseurs, cette nouvelle réforme intervient après un premier changement majeur.
La loi de finances pour 2025 a déjà modifié le calcul de la plus-value pour une grande partie des propriétaires en LMNP en prévoyant la réintégration des amortissements pratiqués lors de la revente du logement.
Le gouvernement fait d’ailleurs explicitement référence à cette précédente réforme dans le PLF 2027 et présente les nouvelles règles comme son prolongement.
En quelques années, l’environnement fiscal de la location meublée est donc en train d’être profondément remanié.
Selon les informations rapportées par l’AFP, le gouvernement attendrait environ 200 millions d’euros d’économies par an de cette nouvelle réforme.
Le LMNP ne disparaît pas pour autant. Mais si le projet de loi de finances était adopté en l’état, l’un de ses principaux avantages, la possibilité d’amortir largement un logement et de reporter les amortissements non utilisés, serait considérablement réduit.
À ce stade, ces nouvelles règles ne sont toutefois pas définitives. Elles figurent dans le projet de loi de finances pour 2027 déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre. Le texte doit désormais suivre son parcours parlementaire et pourra être amendé avant l’adoption définitive du budget.
