Après six années de procédure, la Cour de cassation a rejeté, le 17 septembre 2026, les pourvois formés notamment par la FNAIM Grand Paris, l’ANGC, Emeria Europe et le SNPI contre Matera. La plus haute juridiction française confirme qu’une plateforme peut accompagner largement un syndic coopératif sans être elle-même considérée comme syndic professionnel. Une victoire importante pour Matera, qui ne clôt pas pour autant le débat sur les frontières entre assistance technologique et exercice d’une profession réglementée.
Six années de bataille judiciaire
Le conflit remonte à 2020. Matera, alors positionnée comme une alternative aux syndics professionnels traditionnels, lance une campagne de communication particulièrement offensive. Certains slogans invitent notamment les copropriétaires à « passer chez Matera » ou présentent l’entreprise comme un « syndic réinventé ».
Foncia, devenu depuis Emeria Europe, l’Association nationale des gestionnaires de copropriété, la Chambre FNAIM du Grand Paris et le SNPI engagent différentes procédures. Au-delà de la communication de Matera, une question beaucoup plus structurante apparaît rapidement. En proposant une plateforme et un accompagnement très poussé aux copropriétés organisées sous la forme d’un syndicat coopératif, Matera exerce-t-elle de fait une partie des missions réservées aux syndics professionnels soumis à la loi Hoguet ?
Après plusieurs décisions favorables à Matera, la cour d’appel de Paris lui donne à nouveau raison le 20 mars 2024. Les organisations professionnelles portent alors l’affaire devant la Cour de cassation.
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La Cour de cassation valide le modèle d’assistance
Dans son arrêt du 17 septembre 2026, la troisième chambre civile rejette les pourvois et confirme le raisonnement de la cour d’appel.
Pour les juges, les prestations de Matera relèvent bien de l’assistance et de l’accompagnement d’un syndicat de copropriétaires ayant choisi le modèle du syndicat coopératif. La plateforme permet notamment de générer des documents, tandis que des professionnels peuvent accompagner les copropriétaires sur des sujets techniques ou dans le suivi de travaux.
Un élément apparaît déterminant. Matera ne signe pas elle-même les documents produits et le syndic coopératif conserve son autonomie dans l’exercice de ses missions. La Cour considère donc que l’entreprise n’exerce pas illicitement la profession de syndic.
La décision apporte ainsi une clarification importante sur la frontière entre assistance à un syndic coopératif et exercice de la profession de syndic.
La communication de Matera également au cœur du contentieux
La bataille portait aussi sur la manière dont Matera s’était présentée au marché.
Les organisations professionnelles estimaient que les campagnes utilisant notamment les expressions « Votez Matera à la prochaine AG », « passez chez Matera » ou « syndic réinventé » pouvaient laisser penser que Matera exerçait directement la fonction de syndic.
La Cour de cassation confirme cependant l’analyse des juges d’appel. Malgré l’ambiguïté susceptible de naître de certains messages, les conditions permettant de caractériser une pratique commerciale déloyale ou trompeuse n’ont pas été retenues. Les juges considèrent notamment que le processus conduisant une copropriété à adopter le modèle coopératif et à recourir aux services de Matera ne permettait pas d’établir une altération substantielle de son comportement économique.
Les pourvois sont donc rejetés. L’ANGC, la Chambre FNAIM du Grand Paris, Emeria Europe et le SNPI sont également condamnés aux dépens et à verser solidairement 3 000 euros à Matera et à son dirigeant au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Une victoire pour Matera, mais la FNAIM défend l’utilité de la procédure
Pour Matera, la décision constitue l’aboutissement d’une longue bataille judiciaire et conforte le modèle d’accompagnement des syndicats coopératifs examiné par la justice.
Du côté de la FNAIM Grand Paris, la lecture est différente. Tout en reconnaissant que la Cour de cassation n’a pas retenu l’analyse défendue par les requérants, son président Olivier Princivalle estime que les six années de procédure n’auront pas été inutiles. Selon lui, les actions engagées par les organisations professionnelles ont notamment contribué à faire évoluer le discours et le modèle de Matera au fil des années.
Il considère surtout que l’arrêt ne règle pas la question de fond soulevée par la profession. Les syndics professionnels sont soumis à des obligations en matière de carte professionnelle, de formation, de garantie financière, d’assurance de responsabilité civile professionnelle ou encore de déontologie, qui ne s’appliquent pas de la même manière à un prestataire accompagnant un syndic coopératif.
« À activité comparable, comment garantir au consommateur un niveau de protection comparable ? », interroge Olivier Princivalle.
Pour la FNAIM Grand Paris, la fin de la bataille judiciaire doit donc désormais ouvrir une réflexion plus large sur l’évolution du cadre réglementaire et sur les garanties associées aux nouveaux modèles de gestion de copropriété.
L’UNIS veut désormais faire évoluer le cadre réglementaire
L’UNIS, qui n’était pas partie à ce pourvoi, s’est également rangée derrière les organisations professionnelles requérantes et appelle à circonscrire la portée de la décision.
L’organisation considère que le modèle validé par la justice permet à un prestataire d’intervenir largement dans la gestion d’une copropriété sans supporter l’ensemble des obligations attachées au statut de syndic professionnel.
Elle annonce notamment travailler à une évolution du décret encadrant le contrat-type de syndic, dont la dernière refonte importante remonte à 2015. Une autre procédure contentieuse distincte serait par ailleurs en cours et arriverait au stade de l’appel.
La bataille judiciaire autour de ce dossier s’achève donc par une victoire de Matera. Le débat professionnel, lui, pourrait désormais se déplacer vers le terrain réglementaire.
Une frontière de plus en plus importante avec l’essor de la technologie
L’arrêt intervient surtout à un moment où les frontières entre logiciel, assistance et prestation immobilière deviennent de plus en plus difficiles à tracer.
Les plateformes peuvent désormais automatiser la production de documents, assister les utilisateurs dans leurs démarches, analyser les données d’une copropriété et accompagner une part croissante des tâches autrefois réalisées directement par un professionnel.
Avec le développement de l’intelligence artificielle, cette évolution devrait encore s’accélérer.
La question soulevée par l’affaire Matera pourrait donc dépasser rapidement la seule copropriété. Jusqu’où un acteur technologique peut-il assister un particulier ou un professionnel dans l’accomplissement d’une activité réglementée sans exercer lui-même cette activité ?
Sur ce point, la décision du 17 septembre apporte une première frontière juridique dans la copropriété. Elle ne devrait probablement pas mettre fin au débat.
