Le taux moyen des crédits immobiliers à 30 ans vient de franchir à nouveau la barre des 7 % aux États-Unis, une première depuis janvier 2025. Une remontée spectaculaire qui pèse déjà sur le marché immobilier américain. Inflation, pétrole, tensions géopolitiques et remontée des taux obligataires pourraient également compliquer l’équation du crédit immobilier en France.
Les crédits américains repassent au-dessus de 7 %
Le symbole est fort. Aux États-Unis, le taux moyen d’un crédit immobilier à taux fixe sur 30 ans a atteint 7,03 % au 24 septembre, contre 6,95 % une semaine auparavant et 6,30 % un an plus tôt, selon Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC)). Il faut remonter au 16 janvier 2025 pour retrouver un niveau comparable.
La remontée s’est surtout accélérée ces dernières semaines. Le taux moyen atteignait encore 6,76 % le 10 septembre avant de passer à 6,95 % le 17 septembre, puis 7,03 % une semaine plus tard.
L’évolution est d’autant plus spectaculaire que les taux américains étaient repassés sous les 6 % en février. Depuis, le contexte économique et géopolitique a profondément changé.
Le conflit avec l’Iran et ses conséquences sur les marchés énergétiques ont notamment ravivé les tensions inflationnistes. Face à cette situation, les marchés obligataires se sont à nouveau tendus.
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Le marché obligataire sous pression
Plus encore que les décisions de la Réserve fédérale, les professionnels de l’immobilier surveillent désormais l’évolution du marché obligataire.
Le rendement des emprunts d’État américains à dix ans joue en effet un rôle déterminant dans la formation des taux immobiliers outre-Atlantique. Sa remontée traduit notamment les inquiétudes des investisseurs face au retour de l’inflation, à la hausse des prix de l’énergie et aux besoins importants de financement de l’État américain.
Pour les ménages, la conséquence est immédiate. À prix de logement identique, le retour des crédits au-dessus de 7 % réduit fortement la capacité d’emprunt et renchérit le coût total d’une acquisition.
Les constructeurs américains contraints de baisser leurs prix
Les premiers effets sont déjà visibles sur le marché immobilier.
En août, 684 000 maisons neuves ont été vendues en rythme annualisé aux États-Unis, un niveau en recul de 2 % sur un an.
Surtout, les promoteurs et constructeurs doivent multiplier les concessions pour maintenir les ventes.
Le prix médian d’une maison neuve a reculé de près de 6 % sur un an. Les professionnels américains recourent également davantage aux rabais et aux mécanismes permettant de réduire temporairement le coût du crédit pour leurs clients.
Le franchissement du seuil des 7 % risque donc d’accentuer les difficultés d’accession à la propriété dans les prochains mois.
La France protégée par la prédominance des taux fixes
La situation américaine ne peut cependant pas être transposée directement à la France. Le fonctionnement du crédit immobilier français offre notamment une protection importante aux ménages déjà propriétaires.
La grande majorité des crédits immobiliers français sont souscrits à taux fixe. Une remontée des taux de marché ne modifie donc pas les mensualités des emprunteurs ayant déjà contracté leur prêt. Le taux négocié au moment de l’achat reste, sauf opération de renégociation ou de remboursement anticipé, inchangé pendant toute la durée du crédit.
C’est l’une des grandes forces du modèle français par rapport aux marchés où les crédits à taux variables ou révisables occupent une place plus importante. Dans ces pays, une remontée des taux peut rapidement se transmettre aux mensualités des ménages déjà endettés et peser directement sur leur pouvoir d’achat.
En France, le risque se concentre davantage sur les nouveaux acquéreurs. Lorsque les taux augmentent, ce sont principalement les nouveaux crédits qui deviennent plus coûteux. La capacité d’emprunt diminue, certains projets sont reportés et les vendeurs peuvent progressivement être contraints d’ajuster leurs prix.
Cette spécificité permet donc d’amortir une partie du choc pour les ménages déjà propriétaires, sans pour autant protéger le marché immobilier d’un retournement des conditions de financement.
En France, le marché se dirige vers des taux à 4 %
La situation américaine ne peut cependant pas être transposée directement à la France. La grande majorité des crédits immobiliers français sont souscrits à taux fixe. Une remontée des taux de marché ne modifie donc pas les mensualités des emprunteurs ayant déjà contracté leur prêt.
C’est l’une des grandes forces du modèle français. Le choc se concentre essentiellement sur les nouveaux acquéreurs, dont la capacité d’emprunt diminue à mesure que les taux progressent.
Or, après plusieurs mois de relative stabilité, le coût du crédit pourrait progressivement se rapprocher de 4 % sur vingt ans si la remontée des taux obligataires se confirme. Un mouvement qui pourrait de nouveau peser sur la reprise du marché immobilier.
D’autant que les emprunteurs français restent soumis au cadre fixé par le Haut Conseil de stabilité financière. Avec un taux d’effort plafonné à 35 % et une durée d’emprunt généralement limitée à 25 ans, chaque remontée du coût du crédit réduit mécaniquement la capacité d’achat.
À l’approche de 4 %, l’enjeu ne serait donc pas seulement celui du coût du financement. Il serait aussi celui du nombre de ménages encore en mesure de satisfaire aux critères d’octroi des banques. Avec, en bout de chaîne, un risque de nouveau recul de la demande et de pression sur les prix immobiliers.
