Les banques continuent de se livrer bataille pour attirer les emprunteurs en cette rentrée. Selon Meilleurtaux, les taux restent ainsi relativement stables début septembre, autour de 3,40 % sur vingt ans. Une accalmie qui pourrait toutefois être de courte durée. La hausse du coût de refinancement et les incertitudes économiques et politiques devraient progressivement se répercuter sur les barèmes d’ici la fin de l’année.
Les banques jouent les prolongations
Pour les emprunteurs, la rentrée commence mieux qu’elle aurait pu. Malgré un environnement financier moins favorable, les banques continuent de maintenir des conditions de crédit attractives.
Selon les données communiquées par Meilleurtaux, les taux moyens proposés au cours de la première quinzaine de septembre s’établissent autour de 3,28 % sur quinze ans, 3,40 % sur vingt ans et 3,50 % sur vingt-cinq ans.
Cette relative stabilité tient notamment aux objectifs commerciaux des établissements bancaires. Après une fin de printemps jugée décevante sur le crédit immobilier et un été qui n’a pas permis à tous les réseaux de rattraper leur retard, les banques restent à la recherche de nouveaux dossiers.
Certaines banques mutualistes ont même réactivé au mois d’août des offres promotionnelles lancées au printemps, avec des taux réduits compris entre 0,99 % et 1,99 % sur une partie du financement. Des dispositifs souvent destinés aux jeunes et aux primo-accédants.
Selon Maxime Chipoy, directeur éditorial de Meilleurtaux, ces offres peuvent permettre de réduire de 10 à 30 points de base le taux moyen d’un crédit.
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Un équilibre de plus en plus difficile à tenir
Derrière cette stabilité apparente, les conditions de financement des banques se sont pourtant nettement dégradées.
Meilleurtaux souligne notamment la progression de l’OAT française à dix ans, passée d’environ 3,3 % à 4,1 % en un an. Même tendance pour le taux mid-swap à sept ans, autre référence importante pour le financement du crédit immobilier, qui serait passé de 2,46 % à 3,22 % sur la période.
Dans le même temps, les taux immobiliers ont beaucoup moins progressé. Sur vingt ans, ils sont passés en moyenne de 3,16 % à 3,40 %, soit seulement 24 points de base supplémentaires.
L’écart est significatif. Selon les calculs de Meilleurtaux, le taux moyen des crédits immobiliers devrait aujourd’hui atteindre environ 3,80 % pour permettre aux banques de prêter « à prix coûtant ».
Autrement dit, les établissements acceptent pour l’instant de rogner sur leurs marges afin de conquérir de nouveaux clients. Une stratégie qui explique aussi les contreparties commerciales demandées aux emprunteurs, qu’il s’agisse de domicilier leurs revenus, de transférer leur épargne ou de souscrire d’autres produits bancaires.
Vers des taux proches de 4 % sur vingt ans ?
La question est désormais de savoir combien de temps cette stratégie pourra durer.
Meilleurtaux estime que la situation pourrait commencer à évoluer dès l’automne. L’inflation, la hausse du coût des financements et les inquiétudes entourant la dette française pourraient progressivement pousser les banques à relever leurs barèmes.
Quelques établissements auraient d’ailleurs déjà commencé à ajuster leurs conditions.
« Une nouvelle hausse des taux directeurs de la BCE le 10 septembre pourrait être le signal d’une augmentation des taux des crédits, de l’ordre de 30 à 50 points d’ici la fin d’année », estime Maxime Chipoy.
Dans ce scénario, les taux moyens sur vingt ans pourraient se situer entre 3,70 % et 4 % d’ici décembre. Meilleurtaux n’anticipe toutefois pas de remontée brutale, mais plutôt une hausse progressive, avec des ajustements de barèmes potentiellement plus fréquents au cours des prochains mois.
Une fenêtre encore favorable pour les acheteurs
Pour le marché immobilier, cette rentrée pourrait donc constituer une période charnière. Les conditions de financement restent encore relativement favorables, alors même que le coût de l’argent auquel font face les banques s’est sensiblement renchéri.
Une remontée de 30 à 50 points de base ne serait pas neutre pour les acquéreurs. À mensualité constante, elle réduirait mécaniquement leur capacité d’emprunt et pourrait à nouveau peser sur la solvabilité d’une partie de la demande.
Après l’amélioration progressive du marché du crédit observée ces derniers mois, l’enjeu sera donc de savoir si les banques continueront à absorber une partie de la hausse de leurs propres coûts ou si elles finiront par la répercuter sur leurs clients.
Pour les candidats à l’achat déjà engagés dans un projet, les prochaines semaines pourraient ainsi offrir l’une des dernières fenêtres de taux autour de 3,4 % sur vingt ans, avant un possible changement de régime à l’automne.
