Dans une vente en copropriété, le pré-état daté arrive rarement en tête des préoccupations de l’agent immobilier. Et c’est assez logique.
Il faut d’abord rentrer le mandat, commercialiser le bien, organiser les visites, trouver l’acquéreur et négocier l’offre. Ce n’est généralement qu’une fois celle-ci acceptée que le sujet se présente réellement : il faut maintenant réunir les éléments nécessaires à la préparation du compromis.
Commencent alors parfois quelques démarches supplémentaires : contacter le syndic, connaître ses modalités de commande, obtenir éventuellement un devis ou un bon de commande, le transmettre au vendeur, procéder au règlement puis attendre la réception du document.
Pourtant, derrière cette formalité assez banale se cachent quelques particularités que les professionnels de la transaction ne connaissent pas toujours.
En voici cinq.
1. Le « pré-état daté » n’est pas, juridiquement, un document obligatoire portant ce nom
C’est probablement la première chose à savoir.
L’état daté et ce que la pratique immobilière appelle le « pré-état daté » sont deux choses différentes.
L’état daté intervient en vue de la signature de l’acte authentique. Il répond à un cadre réglementaire spécifique et est établi par le syndic.
Le « pré-état daté », en revanche, n’est pas défini par la loi comme un document autonome que le vendeur aurait l’obligation de commander.
Ce que prévoit notamment l’article L.721-2 du Code de la construction et de l’habitation, c’est la communication à l’acquéreur d’un ensemble de documents et d’informations concernant le lot vendu et la copropriété : documents relatifs à l’organisation de l’immeuble, procès-verbaux d’assemblées générales, informations financières, charges, fonds de travaux…
Dans la pratique, l’expression « pré-état daté » s’est imposée pour désigner le document qui regroupe et présente une partie de ces informations avant la signature de l’avant-contrat.
La nuance est importante.
Les informations doivent bien être communiquées à l’acquéreur dans les conditions prévues par les textes. En revanche, la loi n’impose pas de commander au syndic une prestation spécifiquement intitulée « pré-état daté ».
Et cette distinction entraîne une deuxième conséquence, encore assez méconnue.
2. Il n’est pas obligatoire de commander son pré-état daté au syndic
Parce que l’état daté doit être établi par le syndic, on en déduit parfois qu’il en va de même pour le pré-état daté.
Ce n’est pas le cas.
Les informations financières concernées peuvent être établies à partir des documents de la copropriété dont dispose le vendeur, sous réserve naturellement que les pièces nécessaires soient disponibles et suffisamment complètes.
Le vendeur n’est donc pas obligé de confier la constitution de son pré-état daté au syndic. Il peut recourir à un service spécialisé qui établira le document à partir des pièces de la copropriété.
Pour l’agent immobilier, cette possibilité est loin d’être anecdotique.
Lorsqu’une offre est acceptée et que le dossier doit désormais avancer rapidement vers le compromis, la commande auprès du syndic n’est pas la seule solution possible.
Le professionnel peut proposer une alternative à son vendeur et éviter certaines démarches : demande de devis ou de bon de commande, validation, règlement puis attente du traitement de la demande.
Cette possibilité peut avoir un impact sur les délais.
Mais également sur le prix.
3. Le prix du pré-état daté n’est pas plafonné comme celui de l’état daté
C’est une autre confusion liée à la proximité des deux appellations.
La rémunération du syndic pour l’établissement de l’état daté est réglementée et plafonnée.
Ce plafonnement ne s’applique pas à la prestation communément appelée « pré-état daté ».
Son prix est donc libre et varie d’un syndic à l’autre. Dans la pratique, une prestation de pré-état daté facturée par un syndic se situe couramment autour de 300 €, même si ce montant peut être inférieur ou supérieur selon les cabinets.
Et pour le vendeur, cette dépense arrive rarement au meilleur moment.
Diagnostics, déménagement, remboursement éventuel du prêt, frais liés à son nouveau projet… Les dépenses associées à une vente sont déjà nombreuses.
L’agent immobilier qui connaît l’existence d’une alternative peut donc apporter un conseil très concret à son client : obtenir les informations nécessaires sans nécessairement supporter le coût de la prestation proposée par son syndic.
Pré-état Daté Pro facture par exemple la constitution du dossier 59,99 € TTC, soit 50 € HT, sans abonnement.
Selon le tarif pratiqué par le syndic, l’économie pour le vendeur peut ainsi représenter plusieurs centaines d’euros.
Ce n’est évidemment pas ce qui fera vendre un appartement.
Mais lorsqu’un professionnel peut éviter une dépense significative à son client, il aurait tort de ne pas l’en informer.
4. Signer rapidement ne suffit pas : encore faut-il avoir transmis les bonnes informations
C’est sans doute le point le plus important dans la conduite de la transaction.
Une fois l’offre acceptée, tout le monde souhaite généralement signer le compromis le plus rapidement possible.
Mais la vitesse ne suffit pas.
Pour une vente en copropriété, différents documents et informations doivent être remis à l’acquéreur au plus tard lors de la signature de la promesse.
Et la complétude du dossier a une conséquence juridique très concrète : lorsque les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble et les informations financières visés aux 1° et 2° du II de l’article L.721-2 du Code de la construction et de l’habitation, lorsqu’ils sont exigibles, n’ont pas été remis à l’acquéreur dans les conditions prévues, son délai de rétractation ne court qu’à compter du lendemain de leur communication.
Pour l’acquéreur non professionnel d’un immeuble à usage d’habitation, ce délai de rétractation est de dix jours.
Autrement dit, signer quelques jours plus tôt avec un dossier auquel manquent certaines informations peut simplement conduire à repousser le moment où le délai de rétractation commencera à courir.
Pour le professionnel, la course contre la montre ne consiste donc pas uniquement à obtenir rapidement une date de signature.
Elle consiste surtout à être capable de transmettre les éléments nécessaires pour que la transaction puisse avancer dans de bonnes conditions.
Après avoir prospecté, obtenu le mandat, trouvé l’acquéreur et négocié l’offre, perdre plusieurs jours dans la constitution du dossier est rarement souhaitable.
C’est précisément à ce moment-là que la rapidité d’obtention du pré-état daté prend tout son sens.
5. 50 € HT pour l’agence, environ 300 € de valeur pour son client
C’est peut-être finalement l’utilisation la plus intéressante du pré-état daté pour une agence immobilière.
Les professionnels cherchent régulièrement à enrichir leur mandat exclusif : photographies professionnelles, visite virtuelle, communication renforcée, remontées d’annonces, diffusion sur les réseaux sociaux…
Ces services sont utiles, mais leur valeur financière n’est pas toujours facile à mesurer pour le vendeur.
Le pré-état daté présente une particularité intéressante : l’écart entre son coût réel pour l’agence et la valeur que peut lui attribuer son client.
Une prestation de pré-état daté commandée auprès d’un syndic est couramment facturée autour de 300 €, même si les tarifs varient naturellement d’un cabinet à l’autre.
Avec Pré-état Daté Pro, son coût pour l’agence est de 50 € HT.
Plutôt que de simplement proposer cette alternative à son vendeur, l’agence peut donc décider de la prendre elle-même en charge, par exemple dans le cadre de son mandat exclusif :
« Dans le cadre de notre mandat exclusif, lorsque nous aurons trouvé votre acquéreur, nous prenons en charge votre pré-état daté. »
Pour le vendeur, la proposition est immédiatement compréhensible : une démarche dont il n’aura pas à s’occuper et une dépense qui aurait pu représenter autour de 300 € auprès de son syndic.
Pour l’agence, le coût réel du service offert est de 50 € HT.
Autrement dit, 50 € HT de coût peuvent permettre d’offrir au vendeur un avantage dont la valeur perçue avoisine 300 €.
Et le coût n’intervient qu’une fois l’offre acceptée. Il n’y a ni abonnement, ni dépense à engager sur l’ensemble des mandats rentrés : l’agence paie uniquement lorsqu’elle utilise effectivement le service.
L’intérêt n’est d’ailleurs pas seulement commercial.
Lorsque l’offre est acceptée, l’agence peut déclencher elle-même la constitution du pré-état daté, sans attendre que son vendeur entreprenne les démarches auprès du syndic. Le service offert au client devient donc également un moyen de fluidifier son propre processus de vente.
La même dépense de 50 € HT remplit ainsi deux fonctions : apporter au vendeur un avantage valorisable autour de 300 € et faciliter ensuite le traitement de la transaction par l’agence.
C’est assez différent d’une remise sur les honoraires.
Une remise de 300 € coûte réellement 300 € à l’agence. Ici, elle peut apporter à son client un bénéfice d’un ordre de grandeur comparable pour un coût de 50 € HT, tout en ajoutant un véritable service à son accompagnement.
Une petite formalité qui mérite peut-être d’être traitée autrement
Le pré-état daté restera une étape administrative parmi beaucoup d’autres dans une vente en copropriété.
Mais il n’y a pas forcément de raison de la rendre plus compliquée ou plus coûteuse qu’elle ne doit l’être.
Pour le professionnel, quelques principes méritent d’être retenus : le pré-état daté n’est pas l’état daté, il n’est pas obligatoirement commandé auprès du syndic, son prix n’est pas soumis au même plafonnement et sa disponibilité rapide contribue à disposer des informations nécessaires à la préparation de l’avant-contrat.
C’est sur ce constat qu’a été créé Pré-état Daté Pro.
Le service permet aux agents immobiliers, mandataires, vendeurs et études notariales de faire constituer en ligne un pré-état daté à partir des documents de la copropriété, pour 59,99 € TTC (50 € HT), sans abonnement.
Chaque dossier fait l’objet d’une analyse afin d’identifier les éventuelles incohérences ou points de vigilance dans les pièces transmises, avant l’établissement du pré-état daté et de sa liasse documentaire.
L’objectif est simple : permettre au professionnel de disposer rapidement des informations dont il a besoin, sans ajouter une nouvelle procédure à une transaction qui en comporte déjà suffisamment.
Et pour une agence qui souhaite aller plus loin, transformer ces 50 € HT en un service dont la valeur pour son vendeur peut avoisiner 300 € est aussi une manière très concrète d’enrichir son mandat sans rogner ses honoraires.
