À compter du 1er janvier 2027, le mode de calcul du diagnostic de performance énergétique évoluera une nouvelle fois. En abaissant le coefficient appliqué à l’électricité, le gouvernement entend corriger la pénalisation des logements chauffés à l’électrique face au gaz ou au fioul. Quelque 300 000 résidences devraient ainsi sortir du statut de passoire thermique, sans qu’aucun travail ne soit nécessaire. Une évolution favorable aux propriétaires bailleurs, mais qui relance le débat sur la lisibilité du DPE et l’incitation à rénover.
Le DPE va encore changer. Un arrêté publié le 26 août au Journal officiel prévoit d’abaisser, à compter du 1er janvier 2027, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans son calcul. Celui-ci passera de 1,9 à 1,7.
Derrière cette modification technique se cache une conséquence importante pour le marché immobilier. Plusieurs centaines de milliers de logements chauffés à l’électricité vont mécaniquement améliorer leur classement énergétique, alors même que leur isolation, leur chauffage ou leur consommation réelle n’auront pas changé.
Selon l’étude d’impact du gouvernement, environ 300 000 résidences principales devraient ainsi quitter les classes F et G du DPE.
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L’électricité moins pénalisée dans le calcul
Le DPE convertit l’énergie consommée dans le logement en énergie primaire, en intégrant notamment l’énergie nécessaire à sa production et à son acheminement.
L’électricité supporte historiquement un coefficient supérieur à celui du gaz ou du fioul, fixé par convention à 1. Une différence qui a longtemps pénalisé les logements chauffés à l’électrique.
Après être passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, ce coefficient sera donc ramené à 1,7 début 2027. Le gouvernement entend ainsi accompagner l’électrification des usages et corriger une situation parfois paradoxale où, à isolation et consommation comparables, un logement électrique pouvait être moins bien classé qu’un logement fonctionnant avec une énergie fossile.
Une bouffée d’air pour les propriétaires bailleurs
Pour le marché locatif, les conséquences sont loin d’être anecdotiques. Parmi les 300 000 logements appelés à quitter le statut de passoire thermique, environ 125 000 appartiendraient au parc locatif privé.
Pour leurs propriétaires, l’amélioration de l’étiquette pourra repousser la nécessité d’engager certains travaux pour continuer à louer leur bien.
L’enjeu est important alors que les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025 et que les F doivent être concernés à partir de 2028, avant les E en 2034.
Un appartement passant de F à E grâce au nouveau calcul pourra donc rester plusieurs années supplémentaires sur le marché locatif. Il sortira également du dispositif de gel des loyers applicable aux logements F et G.
Une meilleure note sans un meilleur logement
C’est là que se concentrent les critiques. Le changement de coefficient modifie le résultat du DPE, mais pas les caractéristiques physiques du bien.
Un appartement mal isolé qui passe de F à E ne deviendra pas plus confortable et sa consommation réelle ne diminuera pas. Pour les locataires, certains logements pourront donc sortir du gel des loyers et échapper plus longtemps aux obligations de rénovation sans amélioration de leur confort ou de leurs factures.
L’étude d’impact du gouvernement reconnaît d’ailleurs que la réforme réduira l’incitation réglementaire à rénover une partie de ces logements.
Pour les acquéreurs aussi, la question se pose. Dans un marché où le DPE influence désormais les négociations, une meilleure étiquette peut modifier la perception et la valeur d’un bien sans que ses qualités intrinsèques aient évolué.
Le DPE est devenu un sujet de valeur immobilière
Le diagnostic énergétique a largement dépassé son rôle initial d’information. Il conditionne désormais la possibilité de louer certains logements et pèse directement sur leur prix.
Un bien électrique aujourd’hui classé F et susceptible de passer en E pourrait ainsi retrouver de la liquidité sur le marché. Pour un investisseur, pouvoir continuer à louer au-delà de 2028 change également l’équation économique d’une acquisition.
À l’inverse, les modifications successives compliquent la lecture du DPE. Un même appartement peut désormais connaître plusieurs étiquettes en quelques années, sans travaux, uniquement en raison de changements méthodologiques.
Pas besoin de refaire son DPE
Les propriétaires concernés n’auront pas besoin de commander un nouveau diagnostic. Ils pourront obtenir gratuitement une attestation actualisant leur étiquette sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe, à partir du numéro figurant sur leur DPE existant.
Cette nouvelle étiquette pourra être utilisée lors d’une vente ou d’une mise en location. Le même principe s’appliquera aux audits énergétiques.
Pour les professionnels de l’immobilier, cette évolution nécessitera donc une vigilance particulière sur les biens chauffés à l’électricité susceptibles de changer de classe au 1er janvier 2027.
La réforme corrige une incohérence régulièrement dénoncée entre électricité et énergies fossiles. Mais elle interroge aussi la stabilité d’un indicateur devenu central dans les décisions immobilières.
Au 1er janvier prochain, 300 000 logements ne seront plus considérés comme des passoires thermiques. Ils n’auront pourtant pas changé. C’est le thermomètre qui, une nouvelle fois, aura été recalibré.
