Alors que les yeux du monde étaient rivés sur les résultats des midterms, Rent 2026 a débuté ce mercredi par une intervention attendue de l’Américain Mike DelPrete sur scène. Il se livre à cette occasion à une analyse des tendances du marché étatsunien, mais aussi et surtout à une analyse comparée des portails des deux côtés de l’Atlantique, aux côtés de Clément Delpirou, président du groupe iad.
En Suède, la hausse des tarifs des portails a fait fuir les clients
La hausse des tarifs des portails atteint aujourd’hui ses limites, selon Mike DelPrete. Les principaux concurrents aux États-Unis ont augmenté leurs tarifs chaque année de 14 % en moyenne depuis huit ans, selon lui. Une situation qui risque de mener à un report des clients vers d’autres alternatives, moins onéreuses. « On ne peut pas augmenter les prix indéfiniment. En Suède, le principal portail est allé trop loin. La croissance de ses revenus s’est arrêtée, puis elle a reculé. Les gens ne voulaient plus payer autant chaque année pour le même produit et le même service. Alors ils ont arrêté. En 2025, ce portail a vu la plus faible part des ventes immobilières suédoises passer par ses annonces. Il fait aujourd’hui tout ce qu’il peut pour récupérer ses clients et ses annonces, en proposant même des forfaits gratuits. »
Pression de Google et diversification peu concluante pour les portails immobiliers
Cette guerre des portails qui touche tous les grands marchés se retrouve donc face à un phénomène bien connu d’élasticité des prix. Mais ils sont aussi confrontés à d’autres difficultés. Aux États-Unis, Google affiche depuis cette année de véritables annonces dans ses résultats de recherche, et non plus seulement des liens vers d’autres sites, ce qui accentue la pression sur les portails. Alors certains tentent de diversifier leurs revenus, comme Rightmove, portail leader au Royaume-Uni, à travers le crédit immobilier et la finance : une initiative peu concluante, malgré des dizaines de millions de dollars investis en 10 ans, selon Mike DelPrete.
Des cours de bourse en baisse de 40 à 60 %
Résultat : le cours de bourse de plusieurs grands portails dans le monde a baissé de 40 à 60 %. L’orateur refuse d’y voir la seule conséquence de l’intelligence artificielle. Il met en avant deux chiffres : 70 Md de dollars investis en dix ans aux États-Unis dans la tech immobilière résidentielle, pour inventer de nouveaux modèles, et 91 % des vendeurs de logements américains qui font toujours appel à un agent, un record sur quarante ans. Pour lui, « tout change et rien ne change ».
Aux États-Unis, Compass et les nouveaux réseaux rebattent les cartes
Cette pression s’accompagne, aux États-Unis, d’une recomposition des réseaux. Les nouvelles enseignes comme eXp, Compass ou Real prennent des parts de marché, en nombre de transactions signées, à des groupes plus anciens comme Anywhere ou Berkshire Hathaway HomeServices. « Être nouveau attire », résume-t-il. Compass, premier réseau américain, a développé des annonces en exclusivité : une diffusion en trois temps, d’abord en interne, puis auprès de partenaires, enfin partout. Son stock d’annonces introuvables ailleurs est passé de quelques milliers à plus de 10 000. La valeur boursière de Compass a dépassé pour la première fois celle de Zillow, témoignant du déplacement des rapports de force.
iad face aux portails, entre partenariat et rapport de force
Pour Clément Delpirou, les portails et les agences entretiennent une relation d’ami-ennemi : « Dans tous les pays européens, ils nous apportent environ 75 à 80 % de nos contacts acheteurs, mais leurs hausses de prix répétées en font aussi des adversaires. »
iad répond de trois façons. Il développe ses propres outils : les réseaux sociaux, où la figure de l’agent serait plus forte que la marque, et, là où iad est suffisamment implanté, ses propres portails, plus petits, qui lui apportent jusqu’à 15 % de ses contacts acheteurs. Il cherche à optimiser sa relation avec les portails, ce qui débouche parfois sur des partenariats à moyen terme profitables aux deux parties. Et, quand cela échoue, il durcit la relation, y compris en passant par des avocats. Clément Delpirou se montre en revanche sceptique sur les portails lancés de zéro par des réseaux, jugeant le budget nécessaire très élevé.
L’IA, un terrain d’expérimentation plus que de certitudes
Pour Mike DelPrete, l’enjeu est aussi de regarder vers l’avenir, pour résoudre les problèmes de demain, notamment grâce à l’IA. « Vous n’avez pas besoin de mille ingénieurs. Vous n’avez pas besoin d’un milliard de dollars. Expérimentez, essayez, apprenez. » Il estime que le secteur en est à l’internet de 1995 : tout le monde expérimente et personne ne sait comment cela va se dérouler. Quiconque affirme le contraire sur scène, dit-il, « essaie de vous vendre quelque chose ».
Toutefois, les innovations incluant l’IA (ou non) ne changeront pas ce qui est attendu d’un bon agent immobilier, selon l’Américain : la patience, la compétence et la transparence. Un constat partagé par Clément Delpirou, qui rappelle que dans tous les pays, la réactivité arrive en tête des attentes, suivie de l’expertise locale et de la confiance. « L’autre enjeu plébiscité, c’est de ne pas être le stéréotype de l’agent immobilier. Personne n’a envie d’avoir en face de lui un vendeur de voitures d’occasion ou un dentiste qui dit que cela ne fera pas mal. On attend des conseillers qu’ils sachent annoncer les bonnes comme les mauvaises nouvelles. »
