Une croissance portée par les arrivées
725 091 habitants en 2012, 771 131 en 2017, 841 522 en 2023 : la métropole a absorbé 116 431 résidents supplémentaires en onze ans. Et la courbe se redresse — +6,3 % sur le premier intervalle, +9,1 % sur le second, soit un rythme annuel qui passe de 1,24 % à 1,47 %. Aucune tranche d'âge ne recule. La majeure partie de la croissance démographique ne provient pas uniquement de la natalité qui reste cependant soutenue avec un solde naturel positif à +3,6 % : les 0-14 ans ne progressent que de +4,2 % depuis 2017, quand les 25-39 ans — cœur de cible des mobilités résidentielles — apportent à eux seuls 17 404 habitants de plus.
Le second moteur est générationnel. Les 65-79 ans progressent de +13,6 %, les 15-24 ans de +11,6 % et les 55-64 ans de +10,7 %. Une métropole qui attire donc simultanément des étudiants, des actifs en milieu de carrière et de jeunes retraités — trois publics aux attentes résidentielles radicalement différentes.
Sur onze ans, la déformation de la pyramide est nette : les 65-79 ans gagnent 1,2 point de poids dans la population (9,2 % en 2012, 10,4 % en 2023) et croissent de +31,3 %, loin devant toutes les autres tranches. À l'inverse, les 40-54 ans perdent 0,6 point et les moins de 15 ans 0,5 point. La métropole attire des actifs, mais elle vieillit en même temps.
+16,1 %
de croissance démographique entre 2012 et 2023
Le basculement par le haut de la structure sociale
La transformation sociale est plus rapide encore que la croissance démographique. Les cadres et professions intellectuelles supérieures passent de 111 315 à 143 231 personnes, soit +28,7 % en six ans. Ils représentent désormais 20,1 % de la population de 15 ans et plus, devant les professions intermédiaires (16,0 %) et les employés (14,3 %).
En face, les catégories les moins rémunérées progressent cinq à sept fois moins vite : +5,1 % pour les employés, +4,1 % pour les ouvriers. Côté emploi, les actifs occupés gagnent +14,3 % et le nombre de chômeurs recule de -3,8 %. Le marché du travail toulousain absorbe donc la croissance démographique sans se dégrader — une configuration rare.
Lecture marché
Les cadres progressent de +28,7 % quand les employés gagnent +5,1 %. Ce basculement redessine la demande du marché immobilier de Toulouse, du centre-ville aux communes de première couronne, et tire mécaniquement les capacités d'emprunt vers le haut.
Un marché immobilier de Toulouse porté par les locataires
Le parc résidentiel croît plus vite que la population : +12,7 % de résidences principales, pour un total de 432 951 logements en 2023. Et il se densifie par le petit : les T3 (+20,6 %) et les T2 (+17,8 %) portent l'essentiel de la progression, quand les T4 stagnent à +4,8 %.
Surtout, Toulouse se distingue par son statut d'occupation. Les locataires du parc privé représentent 44,1 % des ménages (190 873), devant les propriétaires (40,3 %) — l'inverse de la plupart des grandes métropoles françaises. Le locatif HLM enregistre la plus forte croissance de toutes les catégories (+20,7 %). Pour les professionnels du marché immobilier de Toulouse, cette structure locative dominante change tout : elle alimente une rotation élevée — 48 % des ménages ont emménagé depuis moins de cinq ans — et un flux continu de primo-accédants potentiels.
