Visiter un bien avec une agence, puis traiter directement avec le vendeur pour éviter la commission. Dans un arrêt publié au Bulletin le 7 mai 2026, la Cour de cassation rappelle que cette stratégie peut engager la responsabilité des acquéreurs lorsqu’elle repose sur une manœuvre frauduleuse.
Dans un marché immobilier sous pression, certains acquéreurs cherchent à réduire chaque coût de transaction.
Parmi les pratiques les plus contestées figure celle qui consiste à visiter un bien via une agence, récupérer les informations essentielles, puis revenir directement vers le vendeur pour conclure la transaction sans intermédiaire.
La Cour de cassation vient de rappeler que cette stratégie peut se retourner contre ses auteurs.
Dans un arrêt publié au Bulletin le 7 mai 2026, la troisième chambre civile confirme qu’un acquéreur peut être condamné à indemniser un agent immobilier lorsqu’il participe volontairement à son éviction après avoir bénéficié de son travail de mise en relation.
Une décision qui dépasse le simple litige entre particuliers et professionnels : elle réaffirme la valeur juridique du rôle d’intermédiation.
Une transaction conclue hors radar de l’agence
L’affaire remonte à 2018. Une agence fait visiter une villa commercialisée 2,99 millions d’euros à un couple d’acquéreurs dans le cadre d’un mandat non exclusif prévoyant une commission de 6 %. Quelques semaines plus tard, une promesse de vente est signée directement entre vendeurs et acquéreurs, sans que l’agence en soit informée.
L’acte authentique est ensuite signé le 29 août 2018 pour 2,5 millions d’euros. L’agence, privée de sa rémunération de 150 000 euros, engage alors une procédure judiciaire.
Ce que sanctionne réellement la Cour
L’arrêt apporte une précision importante. La justice ne dit pas qu’un acquéreur doit systématiquement passer par une agence après une visite. Elle ne dit pas non plus qu’un vendeur ne peut jamais vendre en direct.
En revanche, elle considère qu’un acquéreur peut être sanctionné lorsqu’il participe sciemment à une stratégie destinée à priver l’intermédiaire de sa rémunération. La Cour s’appuie sur l’article 1240 du Code civil ainsi que sur une jurisprudence déjà établie depuis 2008.
Autrement dit, négocier n’est pas frauder. Organiser l’éviction de l’agence peut en revanche coûter cher.
La clause de trop
Un élément a particulièrement pesé dans la décision.
La promesse de vente prévoyait que les acquéreurs prendraient à leur charge « la totalité des éventuelles poursuites » engagées par les agences ayant présenté le bien.
Pour les magistrats, cette clause démontrait que les parties avaient pleinement conscience du risque.
Sa disparition dans l’acte authentique final a renforcé les soupçons de manœuvre organisée.
Un enjeu stratégique pour les agences
Au-delà du cas d’espèce, cette décision rappelle une réalité du métier. Le travail d’un agent immobilier ne se résume pas à ouvrir une porte lors d’une visite. Qualification du prospect, accès au bien, négociation, sécurisation de la transaction : cette chaîne de valeur reste juridiquement protégée lorsqu’elle est démontrée.
Encore faut-il pouvoir la prouver.
Bons de visite, échanges écrits, chronologie des discussions : ces éléments deviennent souvent déterminants devant les tribunaux.
Un signal envoyé au marché
Dans une période où chaque euro compte pour les acquéreurs, cette décision rappelle que contourner un intermédiaire n’est pas toujours synonyme d’économie.
Parfois, la facture arrive plus tard. Et elle peut être bien plus élevée que la commission initialement évitée.
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