La Fédération Nationale de l’Immobilier obtient gain de cause devant la Cour d’appel de Montpellier dans un dossier de concurrence déloyale. Une décision qui clarifie la notion de direction effective et pourrait rebattre les cartes organisationnelles de certains réseaux immobiliers.
Une condamnation après cinq ans de contentieux
Après plus de cinq années de procédure, la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) a obtenu, le 7 avril 2026, une décision favorable de la Cour d’appel de Montpellier reconnaissant des actes de concurrence déloyale dans l’organisation d’un réseau d’agents commerciaux.
La tête de réseau ainsi que son directeur général ont été condamnés à verser des dommages et intérêts à la Fédération, ainsi qu’une indemnité au titre des frais de procédure.
La notion de “direction effective” au cœur de la décision
Au centre du litige, l’organisation de succursales reposant sur un même directeur désigné pour plusieurs établissements, parfois éloignés géographiquement.
La Cour a estimé qu’une telle configuration ne permettait pas d’assurer une direction effective conforme aux exigences de l’article 5 du décret du 28 août 2015 relatif au code de déontologie des professions immobilières.
Les juges ont explicitement rejeté l’argument selon lequel des visites ponctuelles, des réunions régulières ou l’usage d’outils de communication à distance pouvaient suffire à satisfaire cette obligation.
En conséquence, cette organisation a été jugée comme permettant de s’affranchir des contraintes réglementaires, plaçant le réseau concerné dans une situation anormalement favorable par rapport à ses concurrents.
Une décision aux implications sectorielles
Au-delà du cas d’espèce, cette décision apporte une clarification importante sur la notion de “direction effective”, pilier du cadre réglementaire issu de la loi Hoguet.
Compte tenu du développement des réseaux multi-agences et des modèles reposant sur des structures étendues, cette interprétation pourrait avoir des conséquences directes sur certaines organisations existantes.
Pour la FNAIM, cette décision dépasse le cadre du litige initial. Elle consacre la légitimité de la Fédération à agir dans l’intérêt collectif de la profession et envoie un signal clair au marché : les règles déontologiques s’imposent à tous les acteurs, indépendamment de leur modèle économique.
Un signal fort en faveur du respect du cadre réglementaire
« Cette décision représente une avancée majeure pour l’ensemble de la profession », souligne Loïc Cantin, qui insiste sur les conséquences concrètes pour les professionnels respectant les règles face à des pratiques jugées déloyales.
La Fédération entend poursuivre son action pour garantir une application homogène du cadre réglementaire et limiter les distorsions de concurrence.
Vers un encadrement plus strict des modèles organisationnels ?
Si la décision reste susceptible d’un recours en cassation, elle marque une étape importante dans l’interprétation des obligations pesant sur les professionnels de l’immobilier.
Dans un marché en mutation, où les modèles organisationnels évoluent rapidement, cette jurisprudence pourrait inciter les acteurs à revoir leurs pratiques afin de sécuriser leur conformité réglementaire.
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