Marseille : les clés pour comprendre un territoire en pleine évolution
Un observatoire territorial complet, croisant données INSEE, DVF et bases ministérielles, pour décrypter les mutations du marché immobilier de Marseille.
Connaître son territoire pour mieux comprendre son marché
Derrière chaque marché immobilier se cachent des réalités démographiques, économiques et sociales différentes. Grâce à des données fines et précises, nous vous proposons de décrypter votre territoire et les dynamiques qui façonnent son marché immobilier.
Quels quartiers gagnent des habitants ?
Où se concentrent les futurs vendeurs ?
Quels secteurs attirent les familles ?
Où le marché est-il le plus dynamique ?
Population, revenus, emploi, ménages, logements… autant d’indicateurs pour dresser un portrait précis de votre territoire et mieux comprendre son potentiel immobilier.
Une métropole à plusieurs vitesses
Un territoire en recomposition
La Métropole d’Aix-Marseille-Provence n’est pas une ville, c’est un système. 92 communes, 3 173 km², plus de 1,92 million d’habitants en 2022, contre 1,87 million en 2016 — une progression de +2,6 % en six ans. Cette diversité géographique se traduit par des dynamiques territoriales contrastées : la commune-centre stagne tandis que les communes du pourtour de l’étang de Berre, du Pays d’Aix et de la côte bleue continuent de capter ménages actifs et jeunes familles.
Cette recomposition silencieuse s’observe dans toutes les strates de la population. Les 60-74 ans progressent de +7,4 % sur la période et les 75 ans et plus de +10,2 %, tandis que la part des enfants de 0 à 14 ans recule légèrement (-1,4 %). Les 30-44 ans, moteurs des mobilités résidentielles, gagnent près de 9 000 habitants (+2,5 %).
Le logement comme révélateur
Le parc résidentiel raconte cette transformation mieux que n’importe quel indicateur économique. La progression des résidences principales atteint +6,8 % depuis 2016, pour un total de 881 600 logements. Les T3 dominent toujours largement (29,6 % du parc), mais ce sont les T2 qui enregistrent la plus forte croissance (+15,9 %), traduction directe de la pression sur les petites typologies et de l’évolution de la structure des ménages.
Côté statut d’occupation, les propriétaires représentent 50,2 % du parc en 2022 (442 743 ménages), en hausse de +6,2 % en six ans. Le parc locatif privé progresse encore plus vite (+8,9 %) tandis que le locatif HLM avance de +6,1 %. Une évolution structurelle qui traduit autant le souhait d’ancrage des ménages que la tension persistante sur l’offre de logements.
La part des propriétaires gagne 6,2 % en 6 ans. Un signal de fond pour les acteurs du courtage et de la primo-accession.
Vers une nouvelle géographie résidentielle pour le marché immobilier de Marseille
L’ancienneté d’emménagement révèle une métropole en mouvement : 35 % des ménages se sont installés dans leur logement actuel depuis moins de cinq ans, et la tranche des 5 à 9 ans progresse fortement (+16,2 %). Cette mobilité s’explique par l’arrivée continue de nouveaux résidents — étudiants, jeunes actifs, retraités — mais aussi par les réajustements internes liés à l’évolution des prix.
Côté emploi, les actifs occupés progressent de +7,7 % (752 640 personnes en 2022), le nombre de chômeurs recule fortement (-18,9 %) et les cadres et professions intellectuelles supérieures bondissent de +20,6 %. Pour les professionnels de l’immobilier, ces signaux dessinent une feuille de route claire : capter les flux de mobilité, accompagner les parcours résidentiels et adapter l’offre aux nouveaux modes de vie.
Les grandes évolutions
Trajectoire démographique de la métropole depuis 2016, à partir des recensements INSEE.
+2,6 %
- Une croissance continue mais modérée (+2,6 %).
- Trajectoire stable, sans à-coups, signe d’un territoire d’équilibre.
- Le rythme reste inférieur à celui des grandes métropoles atlantiques.
Quelles générations façonnent le marché immobilier de Marseille ?
Répartition par tranche d’âge et évolutions depuis 2016.
+10,2 % depuis 2016 — 10,2 % de la population.
-1,4 % depuis 2016 — 17,1 % de la population.
Qui habite la métropole ?
Répartition de la population active par CSP.
Synthèse
- Agriculteurs exploitants0,2 %-9,6 %
- Artisans, commerçants, chefs d’entreprise6,6 %+8,4 %
- Cadres et prof. intel. sup.21,3 %+20,6 %
- Professions intermédiairesDominant27,3 %+6,5 %
- EmployésDominant28,1 %-3,3 %
- Ouvriers16,4 %-3,2 %
Le dynamisme économique local
Statut d’activité des 15-64 ans.
La baisse marquée du chômage couplée à la progression des actifs occupés (+7,7 %) traduit une amélioration nette du marché du travail métropolitain. Le taux d’inactivité reste toutefois élevé, marqueur des fragilités structurelles de certains quartiers.
Niveau de revenus
Salaire net mensuel moyen et comparaison territoriale.
Comparaison territoriale
Qui compose la population inactive du marché immobilier de Marseille ?
Décomposition de la population inactive de 15 ans et plus.
- La part étudiante reste élevée, portée par Aix-en-Provence.
- Recul de la population inactive au global.
Autres inactifs au sens de l’INSEE
Dans le recensement de la population de l’Insee, la catégorie « autres inactifs » désigne les personnes de 15 à 64 ans qui :
- n’occupent pas d’emploi ;
- ne sont pas comptabilisées comme chômeurs ;
- ne sont ni élèves, ni étudiants, ni stagiaires non rémunérés ;
- ne sont ni retraitées, ni préretraitées.
Elle regroupe notamment :
- les femmes ou hommes au foyer ;
- les personnes durablement éloignées de l’emploi qui ne recherchent pas activement un travail ;
- les personnes indisponibles pour travailler pour des raisons personnelles, familiales ou sociales ;
- certaines personnes en incapacité de travailler ou en situation de handicap, lorsqu’elles ne sont pas classées dans une autre catégorie ;
- les personnes vivant de revenus du patrimoine ou prises en charge par leur famille ;
- certains chômeurs découragés ou personnes souhaitant travailler mais qui ne remplissent pas les critères statistiques du chômage ;
- plus marginalement, d’autres situations sans activité : personnes détenues, personnes sans statut professionnel identifiable, etc.
Le parc résidentiel du marché immobilier de Marseille
Typologies, statut d’occupation et mobilité résidentielle.
Typologies des résidences principales
Synthèse
- T17,0 %+8,8 %
- T216,9 %+15,9 %
- T329,6 %+8,5 %
- T426,1 %+0,0 %
- T5+20,4 %+6,0 %
Statut d’occupation, marché immobilier de Marseille
Détail par statut
| Catégorie | Effectifs | Part | Évolution |
|---|---|---|---|
| Propriétaires Dominant | 442 743 | 50,2 % | +6,2 % |
| Locataires parc privé | 282 578 | 32,1 % | +8,9 % |
| Locataires HLM | 134 529 | 15,3 % | +6,1 % |
| Logés gratuitement | 21 754 | 2,5 % | -2,9 % |
Ancienneté d’emménagement — mobilité résidentielle
des ménages installés depuis moins de 5 ans — une rotation supérieure à la moyenne nationale.
des ménages dans leur logement depuis 10 ans et plus — un socle stable qui structure les quartiers.
Données fournies en partenariat avec Immobil-IA : collecte, agrégation et géolocalisation des données territoriales françaises.
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Sources
INSEE — Recensements de la population 2016 et 2022 · DVF — Demandes de valeurs foncières · Ministères de la Transition écologique et de l’Économie · Agrégation et géolocalisation : Terre de Données.