Tribune de Nicolas Jeffs, spécialiste immobilier à Paris
Pourquoi la majorité des héritiers vendent leur bien immobilier ?
En France, la grande majorité des héritiers vendent le bien reçu. La raison principale : on ne prépare pas les successions. Quand un parent décède, les familles découvrent les droits à payer, les délais, les démarches. Il est trop tard. À ça s’ajoutent le bien trop loin, les travaux, les désaccords entre héritiers. Alors on vend.
Baby-boomers et immobilier : des millions de biens qui arrivent sur le marché
Les baby-boomers possèdent près de la moitié du patrimoine immobilier français. La Chambre des notaires projette 7 millions de seniors de plus de 80 ans en 2040, contre 4,3 millions aujourd’hui. Des millions de biens vont donc arriver sur le marché. Pour les absorber, il faudra vendre 1,2 million de biens par an pendant 15 à 20 ans — soit le record historique de 2021, porté alors par des taux sous 1% et une demande post-Covid exceptionnelle. Alors qui va acheter ?
Prix immobilier et salaires : pourquoi le pouvoir d’achat s’est effondré
En 25 ans, les prix ont été multipliés par cinq. À Paris, on est passé de 2 000 euros le mètre carré en 1996 à plus de 10 000 euros en 2020. Les salaires n’ont pas suivi. Au cours des dernières années, c’est l’héritage qui a compensé. Mais ce levier va s’effondrer lui aussi.
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Héritage en France : un levier qui se dilue à chaque génération
Deux tiers des héritages sont inférieurs à 30 000 euros selon l’INSEE, malgré un flux global qui va exploser : 9 000 milliards d’euros à transmettre entre 2025 et 2040 selon la Fondation Jean-Jaurès. Mais ce flux est concentré : les 10% les plus riches captent 50% du volume. Les 50% les plus modestes ne reçoivent que 7%.
Ceux qui vont hériter de montants importants vont avoir en moyenne 60 ans. Déjà propriétaires, ils vont certainement redistribuer à leurs enfants. Mais l’héritage va se diviser. Même avec un héritage moyen de 135 000 euros, entre deux enfants, c’est moins de 67 000 euros chacun. Avec des taux à 3,47%, ça ne suffit plus pour acheter dans la plupart des grandes villes.
Le paradoxe de l’héritage : plus besoin, moins de capacité
Même chez les plus fortunés, la dilution existe. Un bien qui appartient à une personne appartient le lendemain à trois enfants. Certains vendent. Le bien arrive sur le marché. Aucun héritier ne peut racheter l’équivalent seul. L’immobilier coûte de plus en plus cher, donc il faut de plus en plus d’apport familial. Mais cet apport se dilue à chaque génération.
Démographie française : moins d’acheteurs demain
La France va perdre de la population. En 2023, plus de décès que de naissances pour la première fois depuis longtemps. Le taux de fécondité est à 1,7 enfant par femme. Moins de monde demain. C’est ce que le Japon et l’Italie ont déjà traversé. Au Japon, 9,4 millions de logements vacants en 2023. Le Nomura Research Institute projette 30% de logements vides d’ici 2033. En Italie, 2 000 villes ont perdu plus de 20% de leur population depuis 1971. Certaines proposent des maisons à un euro.
Résultat : 4 catégories de biens immobiliers d’ici 2040
- La première : les zones de rareté absolue. Quelques rues à Paris, quelques adresses en région. Les prix continuent à monter.
- La deuxième : les zones à forte activité économique. Lyon, Toulouse, Bordeaux. Les prix résistent.
- La troisième : le reste des grandes agglomérations et les villes moyennes. Les prix baissent progressivement.
- La quatrième : les zones sans emploi, sans transport, sans attractivité. Des baisses de 30, 40, voire 50%. La Creuse sous 900 euros le mètre carré. La Meuse et l’Allier sous 1 000 euros. C’est là que se concentre l’essentiel du patrimoine des baby-boomers en région.
C’est tout le territoire immobilier français qui va être redessiné. Le résultat d’une seule réalité : le départ progressif des baby-boomers français.
Alors qui sera capable d’acheter l’immobilier français dans 20 ans ?
Des millions de biens sur le marché. Des salaires qui ne suffisent plus. Un héritage qui se dilue. Une population qui diminue. Une seule question reste : qui sera en capacité de tout racheter ? C’est la vraie question des vingt prochaines années.
Nicolas Jeffs, spécialiste immobilier à Paris
