Casavo lève 12 millions d’euros et rachète Casando Agency : ce que ça dit de la prochaine bataille de l’immobilier européen

En annonçant simultanément une levée de 12 millions d’euros et l’acquisition de l’agence italienne Casando Agency, Casavo franchit une nouvelle étape dans son développement. Cette opération s’inscrit dans un contexte où les dynamiques de consolidation du secteur de l’intermédiation immobilière en Europe semblent s’intensifier, avec des implications potentielles pour le marché français.

Un pivot accompli, une nouvelle phase qui s’ouvre

Pour comprendre ce que représente cette opération, il faut revenir sur le chemin parcouru. Fondée à Milan en 2017, Casavo s’est d’abord imposée comme un iBuyer de référence en Europe du Sud, gérant près de 2 milliards d’euros de transactions sur le modèle de l’achat garanti. En novembre 2023, face aux contraintes de capital que ce modèle impose dans un marché sous pression, le groupe opère un pivot radical. Il abandonne l’instant buying pour devenir un réseau de mandataires à technologie propriétaire. En France, ce virage s’appuie sur la base héritée du rachat de Proprioo.

Deux ans plus tard, le pari semble tenu. La levée de 12 millions d’euros, soutenue par les actionnaires historiques (Project A, Picus Capital, EVRG 18, Salica Investments) ainsi que par de nouveaux entrants, vient financer la phase suivante.

Casando Agency : un rachat pour doubler la mise en Italie

Fondée en 2024, Casando Agency opère un réseau de plus de 60 collaborateurs dans les dix principales villes italiennes, dont six ne sont pas encore couvertes par le réseau Casavo. C’est précisément ce maillage territorial complémentaire qui justifie l’opération. En un seul mouvement, Casavo double son réseau d’agents en Italie et comble des zones blanches stratégiques.

La technologie propriétaire de Casavo, notamment son service d’Offre Immédiate, version évoluée de l’instant buying relancée en Italie en 2025, vient renforcer le réseau acquis. En parallèle, l’ancrage local et les équipes de Casando apportent une connaissance du terrain que la proptech ne peut pas développer seule à court terme.

Un modèle de rémunération sans frais fixes : la proposition de Casavo aux agents

Dans un marché des réseaux de mandataires où la guerre du recrutement se joue autant sur le taux de commission que sur les conditions d’exercice, Casavo a fait un choix structurant à savoir proposer une rémunération à 60 % des honoraires, sans aucun frais fixe pour l’agent. Pas d’abonnement mensuel, pas de redevance d’entrée.

Ce positionnement repose sur une conviction exprimée par Giorgio Tinacci. Selon lui, le modèle de réseau direct, sans couche de franchise intermédiaire, permet de redistribuer davantage de valeur à l’agent tout en conservant une technologie propriétaire centralisée. Dans cette logique, la technologie prend en charge une partie des fonctions traditionnellement assurées et facturées par les réseaux de franchise.

En contrepartie, l’agent évolue dans un cadre opérationnel structuré. Casavo déploie un modèle de City Managers, des profils seniors chargés d’ouvrir et d’animer un territoire, sans intervenir directement dans les transactions mais en pilotant le développement local. Cette organisation se rapproche d’une logique d’entreprise, avec des implications en matière d’autonomie et d’alignement sur les processus du groupe.

Un maillage territorial en construction

En France, Casavo s’est structuré autour de cinq grands secteurs géographiques : Paris, l’Île-de-France, la région PACA, la région lyonnaise et l’agglomération nantaise. En 2025, le réseau a ensuite étendu sa présence à Bordeaux, Lille, Toulon, Grenoble et Marseille. Les prochaines cibles annoncées incluent Nice, Rennes, Annecy et Montpellier, dans une logique de couverture progressive des grandes métropoles françaises.

L’objectif affiché avec cette levée est de doubler le réseau d’agents entre l’Italie et la France, pour passer d’environ 200 à plus de 400 conseillers d’ici fin 2026, en s’implantant dans 20 nouvelles zones urbaines.

Ce que Giorgio Tinacci dit entre les lignes

Le marché de l’intermédiation immobilière en Europe va selon lui entrer dans une phase de consolidation, portée par deux forces conjointes : le passage du modèle franchise au réseau direct, et l’impact de l’IA sur la productivité des agents. C’est un pari sur une thèse sectorielle précise : les grands réseaux de franchise traditionnels seraient structurellement désavantagés face à des opérateurs capables d’industrialiser la productivité agent via la technologie, tout en maintenant une relation directe sans intermédiaire. Casavo se positionne ainsi comme l’agrégateur de cette nouvelle génération de réseaux directs à l’échelle européenne.

L’IA comme accélérateur du modèle

Casavo intègre déjà l’intelligence artificielle dans ses outils métier, notamment pour la génération automatisée de vidéos de présentation, le home staging ou encore des chatbots de support. Au-delà de ces usages, le groupe prévoit de lancer en 2026 un programme de formation dédié à l’IA afin d’accompagner la montée en compétence de ses conseillers. L’objectif est de permettre aux agents de traiter un volume plus important de dossiers tout en réduisant les tâches administratives, avec un impact attendu sur la productivité. Ce type d’outillage technologique tend également à prendre une place croissante dans les stratégies de recrutement des réseaux de mandataires, au-delà du seul niveau de commission.

Cap 2030 : un horizon ambitieux, un playbook européen

L’objectif affiché de 50 millions d’euros de revenus à horizon 2030 suppose un passage de 200 à plus de 400 agents dans un premier temps, puis une croissance par acquisition de réseaux complémentaires. L’opération Casando donne par ailleurs à Casavo la crédibilité opérationnelle pour répliquer ce schéma en France : identifier des réseaux à taille humaine avec un ancrage local fort, les intégrer en apportant technologie et marque, et accélérer le maillage territorial sans repartir de zéro.

Le retour de l’Offre Immédiate en France à moyen terme constitue en outre un argument commercial distinctif que peu de réseaux de mandataires peuvent revendiquer. Sa réactivation en Italie en 2025 et son déploiement annoncé dans l’Hexagone représentent un levier supplémentaire pour se différencier dans un marché en reprise progressive, mais encore sous tension.

La vraie question pour les prochains mois est de savoir si cette thèse de consolidation, convaincante sur le papier, résiste aux réalités du marché français : un recrutement d’agents toujours tendu, une concurrence frontale avec des réseaux plus anciens et mieux implantés localement, et un contexte de reprise qui reste fragile. L’opération Casando donne en tout cas à Casavo la crédibilité opérationnelle pour passer à l’acte en France, si les conditions s’y prêtent.