Bail commercial : ce que la loi de simplification va changer dès cet été

Grégory Cauvin
Docteur en droit
Avocat et associé de Lexcab Avocats

Adoptée au printemps 2026, la loi de simplification de la vie économique modifie en profondeur plusieurs règles structurantes du bail commercial. Paiement mensuel des loyers, encadrement des garanties, clauses d’indexation, restitution des dépôts de garantie ou encore transmission des sûretés en cas de mutation : ces nouvelles dispositions vont directement impacter les pratiques des bailleurs, commerçants, investisseurs et gestionnaires d’actifs. Décryptage des principales évolutions qui entreront progressivement en vigueur dès cet été.

Si, dans sa décision du 21 mai 2026, le Conseil constitutionnel a censuré les dispositions relatives aux ZFE dans la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, il n’en est rien pour celles qui concernent le bail commercial contenues dans les articles 61 à 63 de cette loi.

Sept évolutions majeures vont bousculer la pratique de ces baux.

1. Possibilité pour le locataire de demander le paiement mensuel du loyer

Désormais, l’article L. 145-32-1 du Code de commerce affirme le droit pour le preneur de demander le paiement mensuel du loyer, sous réserve des conditions tenant au local loué et au preneur.

D’une part, pour bénéficier de ce droit, le preneur doit être titulaire d’un bail portant sur un local destiné à l’exercice :

• d’une activité de commerce de détail ou de gros ;
• de prestations de services à caractère commercial ou artisanal.

D’autre part, le preneur doit être à jour de ces loyers et charges. En effet, le Code prévoit que cette disposition s’applique sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges.

S’agissant de son entrée en vigueur, cette réforme est applicable aux baux en cours d’exécution au 26 mai 2026 et aux baux nouvellement conclus ou renouvelés.

Pour les rédacteurs de baux et les parties au contrat, la qualification de l’activité exercée lors de la rédaction du bail devient donc cruciale.

2. Autorisation des clauses « tunnel » d’indexation

Les clauses d’indexation sont également concernées par cette réforme. Le nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce permet d’introduire une clause dans le bail des locaux à usage commercial dont l’objet ou l’effet est « d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer ».

Il s’agit donc d’une consécration des clauses dites « d’indexation tunnel » par lesquelles les contractants limitent l’augmentation ou la diminution du loyer à un certain pourcentage. La finalité est de réduire les effets d’une variation importante de l’indice des loyers commerciaux.

Reste que le texte ne vise que l’indice des loyers commerciaux. La réforme semble avoir oublié l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) créant une certaine insécurité juridique pour les clauses « tunnel » d’indexation en fonction de celui-ci.

Enfin, s’agissant de son entrée en vigueur, cette mesure concerne les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026.

3. Plafonnement à trois mois du montant exigé pour les garanties

Le dépôt de garantie d’un bail commercial est désormais plafonné à un trimestre de loyer selon la modification apportée à l’article L. 145-40 du Code de commerce.

Ce plafond concerne aussi « la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail ». Il s’agit donc des autres garanties : cautionnement, garantie autonome (ou GAPD), ou toute autre sûreté.

Il semble que l’ensemble des garanties de façon cumulative soient limitées à trois mois. Mais, une autre lecture pourrait y voir un plafond alternatif. Le bailleur pouvant alors disposer à la fois d’un dépôt de garantie de trois mois et d’autres garanties équivalentes à trois mois. Une telle lecture permettrait au bailleur de disposer ainsi d’un montant total de garanties équivalent à deux trimestres de loyer.

Les commentateurs de la loi s’interrogent. Ce point devra donc être précisé par la jurisprudence. En attendant, l’interprétation la plus prudente est de comprendre que ce plafond concerne le total du dépôt de garantie et des autres garanties.

Enfin, le texte ajoute que les sommes versées à titre de dépôt de garantie ne portent pas intérêt au profit du preneur.

Cette mesure s’applique aux baux nouvellement conclus ou renouvelés après le 26 mai 2026.

4. Restitution du dépôt de garantie dans un délai de 3 mois

Par ailleurs, le délai de restitution du dépôt de garantie d’un bail commercial devient encadré.

L’article L. 145-40 du Code de commerce prévoit dorénavant un délai de restitution du dépôt de garantie fixé à trois mois « à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire ».

Le délai pour restituer les autres garanties (caution bancaire, hypothèque…) est fixé quant à lui à six mois.

Ces dispositions concernent les baux en cours d’exécution au 26 mai 2026 lorsque la remise des clés du local concerné intervient après le 26 août 2026.

5. Mutation : modification de la transmission de l’obligation de restitution en cas de mutation

En cas de mutation, l’obligation de restitution du dépôt de garantie pesait sur le bailleur ayant reçu le dépôt de garantie.

Après la réforme, l’obligation est transmise de plein droit à l’acquéreur des locaux.

En outre, selon l’article L. 145-40 du Code de commerce, la mutation :

• rend caduques les autres garanties telles que le nantissement ou le cautionnement ;
• oblige, dans un délai de 6 mois, le cédant à restituer au preneur les documents concernés et à procéder aux mainlevées nécessaires.

Cette disposition s’appliquera aux mutations ayant lieu trois mois après la promulgation de la loi de simplification, soit à compter du 26 août 2026.

En pratique, l’acquéreur de l’immeuble perd donc le bénéfice des sûretés que le précédent bailleur avait obtenues. Ce qui devrait inciter les rédacteurs d’actes à prévoir des clauses permettant d’aménager ces conséquences dans les actes de vente.

6. Précision du périmètre du droit de préférence du locataire

Le texte délimite le champ du droit de préférence du locataire de bail commercial en cas de vente du local ; droit issu de la loi Pinel et codifié à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.

Ce droit de préférence concerne les locaux à usage artisanal et locaux à usage commerciaux. Ces derniers sont précisés comme étant destinés à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou encore de prestations de service à caractère commercial, en ce compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou prestations.

Sont exclus les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts.

Le local à usage artisanal est défini et s’entend « de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services […], y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité ». Ces activités seront définies par décret.

7. Encadrement des délais de paiement

Enfin, l’article L. 145-41 du Code de commerce est modifié pour encadrer les délais de paiement que le juge peut accorder aux locataires débiteur. L’octroi de délais de paiement est subordonné à deux conditions cumulatives : la capacité du preneur à apurer sa dette locative et la reprise du versement intégral du loyer avant la date de la première audience.

Cette disposition concerne les demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter du 28 mai 2026.

Conclusion

En définitive, si la loi de simplification apporte un certain nombre de mesures pour protéger le preneur, elle manque parfois de clarté et complexifie ainsi son application au détriment des parties et du rédacteur du bail. Néanmoins, cette réforme nécessite d’auditer les baux commerciaux en cours du portefeuille du gestionnaire et de revoir les clauses types.