Alors que les autorisations de construire repartent à la hausse et que le statut du bailleur privé commence timidement à produire ses effets, le marché du logement neuf replonge au premier trimestre 2026. Les ventes totales reculent de 14,3 %, les ventes en bloc s’effondrent et les accédants désertent encore les programmes neufs. Pour la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), la guerre au Moyen-Orient agit comme un nouveau choc externe qui retarde une reprise pourtant attendue.
Un marché qui repasse sous la barre symbolique des 20.000 ventes
Le constat dressé par la Fédération des promoteurs immobiliers est brutal. Au premier trimestre 2026, les ventes totales de logements neufs chutent de 14,3 % sur un an, pour atteindre seulement 19.050 logements, repassant sous le seuil symbolique des 20.000 ventes trimestrielles.
Dans le détail, les ventes au détail de logements ordinaires reculent de 10,8 %, à 12.337 réservations, tandis que les ventes en bloc enregistrent une baisse encore plus marquée de 35 %, avec seulement 4.413 logements vendus.
À contre-courant, les résidences services affichent une progression de 43,8 %, mais sur des volumes encore limités.
Pour la FPI, ce nouveau recul confirme une tendance lourde à savoir que chaque crise exogène fragilise davantage un marché déjà affaibli. « Nous vivons un jour sans fin : à chaque crise, le marché du logement neuf chute à un niveau plus bas que le précédent », résume Pascal Boulanger, président de la FPI.
Les accédants continuent de manquer à l’appel
Le principal signal d’alerte concerne les ménages souhaitant acheter leur résidence principale.
Les ventes aux propriétaires occupants reculent de 18,2 % sur un an, à 9.288 logements, et représentent désormais 75 % du marché au détail.
Dans le même temps, les ventes aux investisseurs particuliers progressent de 22,8 %, à 3.049 logements. Une embellie que la FPI attribue notamment à l’arrivée du nouveau statut du bailleur privé.
Mais cette reprise reste relative. Les investisseurs ne représentent encore que 25 % des ventes, très loin des niveaux observés durant les grandes années du Pinel, où ils pesaient parfois plus de la moitié du marché. En 2025, leur part était tombée à seulement 19 %, contre encore 41 % à 59 % lors de certains cycles précédents.
Les ventes en bloc s’effondrent
Autre source d’inquiétude pour les promoteurs, le recul brutal des ventes en bloc pèse désormais sur leurs perspectives commerciales.
Traditionnellement soutenu par les bailleurs sociaux, le logement intermédiaire et les investisseurs institutionnels, ce segment chute de 35 % au premier trimestre.
La FPI souligne que les acteurs du logement intermédiaire ralentissent fortement leurs acquisitions, tandis que les bailleurs sociaux restent fragilisés par des contraintes financières croissantes.
Résultat, les ventes en bloc, historiquement utilisées par les promoteurs pour sécuriser leurs opérations en amont, connaissent aujourd’hui un net ralentissement.
Les promoteurs ralentissent encore les lancements
Face à une demande insuffisante, les promoteurs continuent de freiner les nouveaux programmes.
Les mises en vente reculent de 19,2 %, avec seulement 11.649 logements commercialisés sur le trimestre.
Le logement collectif chute de 22,2 %, tandis que l’individuel groupé progresse légèrement (+22,9 %) mais sur des volumes marginaux.
Paradoxalement, les autorisations progressent de 29 % sur un an et les mises en chantier bondissent de 36 %. Une amélioration jugée encore trop fragile par la profession, qui parle d’un rebond « erratique ».
Un stock qui gonfle dangereusement
L’offre commerciale continue de s’accumuler.
Fin mars 2026, 83.228 logements étaient disponibles à la vente, soit une hausse de 3,8 % sur un an.
Le délai moyen d’écoulement atteint désormais 19,9 mois, contre 16,6 mois un an plus tôt.
Plus inquiétant encore : 12 % des logements disponibles sont déjà livrés, contre une moyenne historique de seulement 7 %.
Autrement dit, de plus en plus de programmes terminés restent sans acquéreurs.
Des prix qui résistent malgré la crise
Contrairement à ce que certains anticipaient, les prix ne corrigent que très marginalement.
En France, le prix moyen atteint 5.209 euros/m², en hausse de 0,6 % sur un an.
En régions, les prix restent quasi stables à 4.859 euros/m² (+0,3 %), tandis qu’en Île-de-France ils progressent de 2,2 %, à 5.862 euros/m².
Certaines métropoles enregistrent toutefois des ajustements plus marqués :
- Aix-Marseille : -5,9 %
- Nantes : -6,4 %
- Dijon : -7,9 %
À l’inverse, Annecy (+10,1 %) ou Caen (+13,3 %) continuent de voir leurs prix progresser fortement.
La guerre au Moyen-Orient, nouveau facteur de blocage
Après le Covid puis la guerre en Ukraine, la FPI estime que le conflit au Moyen-Orient crée un troisième choc successif.
Hausse des coûts énergétiques, tensions sur les matériaux, remontée des taux et climat anxiogène pour les ménages freinent à nouveau les décisions d’achat.
Pour les promoteurs, la reprise ne pourra réellement s’enclencher que si cet environnement géopolitique se stabilise.
« Tous les leviers d’une reprise sont aujourd’hui réunis (…) mais aucun ne pourra produire ses effets tant que durera la guerre au Moyen-Orient », alerte Pascal Boulanger.
Un rebond encore suspendu à la confiance
Sur le papier, plusieurs signaux sont pourtant plus favorables qu’en 2024 : retour du logement dans l’agenda politique, projet de loi Relance Logement, amélioration progressive du financement et retour partiel des investisseurs.
Mais sans retour durable de la confiance des ménages, le redémarrage du neuf reste suspendu.
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