Malgré le rebond observé en 2025, BPCE L’Observatoire estime que le marché immobilier français pourrait connaître un nouveau coup de frein en 2026. En cause : un contexte géopolitique dégradé, une remontée attendue des taux d’intérêt et un affaiblissement progressif du pouvoir d’achat immobilier des ménages.
Alors que beaucoup d’acteurs espéraient voir 2026 confirmer le redémarrage amorcé l’an dernier, les dernières perspectives dévoilées lors des Rendez-vous de l’Immobilier de BPCE L’Observatoire viennent refroidir les anticipations du secteur. Le groupe bancaire évoque désormais un marché immobilier fragilisé par les tensions internationales, le retour des inquiétudes inflationnistes et une nouvelle hausse des taux de crédit.
Une situation qui pourrait remettre en question la dynamique de reprise observée depuis plusieurs mois sur le marché résidentiel français.
Le marché immobilier déjà freiné au printemps 2026
Selon BPCE L’Observatoire, les premiers signaux de ralentissement sont déjà visibles sur le marché de l’ancien. Après un début d’année dynamique, les ventes ont reculé de 8 % en mars 2026 par rapport à mars 2025.
Pour les économistes du groupe, cette baisse traduit moins un simple accident conjoncturel qu’un essoufflement progressif de la reprise immobilière. Les ménages auraient commencé à réduire leurs projets dès la fin 2025, sous l’effet combiné de l’incertitude économique, des inquiétudes sur les finances publiques et du retour de tensions sur les taux.
Dans ce contexte, les prix immobiliers restent quasiment stables depuis plusieurs mois, signe d’un attentisme partagé entre vendeurs et acquéreurs.
Le marché du neuf, lui, demeure particulièrement fragile. Certes, les autorisations et mises en chantier repartent légèrement à la hausse, mais les volumes restent historiquement bas. Les promoteurs continuent de faire face à des difficultés structurelles : coûts élevés, accès au financement compliqué et inadéquation entre l’offre produite et les capacités financières des ménages.
Une remontée des taux qui inquiète à nouveau le secteur
L’un des principaux enseignements de l’étude concerne le retour de tensions sur le crédit immobilier.
BPCE estime que le choc géopolitique provoqué par la guerre au Moyen-Orient pourrait relancer les pressions inflationnistes en Europe. Une situation susceptible d’inciter la Banque centrale européenne à relever de nouveau ses taux directeurs.
Conséquence directe : les taux de crédit immobilier pourraient continuer à progresser au second semestre 2026.
Selon les projections de BPCE L’Observatoire, le taux moyen des crédits immobiliers passerait ainsi de 3,22 % en mars à 3,43 % au quatrième trimestre 2026.
Un niveau qui pèserait directement sur la solvabilité des ménages et donc sur l’activité du marché.
Plus d’un million de transactions attendues mais un recul confirmé
Dans ce contexte, BPCE anticipe une baisse de 5 % des transactions immobilières sur l’ensemble de l’année 2026.
Le marché de l’ancien reviendrait ainsi autour de 890 000 ventes, après le rebond observé en 2025. Le neuf resterait lui aussi sous pression malgré quelques signaux d’amélioration.
Côté prix, le scénario privilégié reste celui d’une quasi-stagnation. Après seulement +0,4 % en deux ans, les prix immobiliers pourraient légèrement reculer de 0,1 % d’ici la fin de l’année.
Le crédit immobilier devrait également ralentir. BPCE prévoit une production de crédits à l’habitat de 175 milliards d’euros en 2026, soit une baisse de 6 % sur un an.
Le crédit immobilier reste le moteur central du marché
L’étude rappelle également à quel point le marché immobilier français demeure dépendant du financement bancaire.
Sur les dix dernières années, près de 80 % des transactions ont nécessité un crédit immobilier. Mais le choc de hausse des taux intervenu entre 2022 et 2024 a profondément modifié cet équilibre.
La part des transactions financées à crédit est tombée à 65 %, son plus bas niveau depuis 2012.
BPCE souligne notamment qu’une hausse d’un point des taux d’intérêt entraîne historiquement une baisse de près de 6 points du recours au crédit.
Tous les profils d’acheteurs ne sont toutefois pas touchés de la même manière.
Les primo-accédants restent aujourd’hui le segment le plus dynamique du marché du financement immobilier. Leur volume de crédits a même dépassé les niveaux de 2019. À l’inverse, les secundo-accédants et les investisseurs locatifs restent beaucoup plus prudents.
Le marché semble ainsi évoluer vers des acquéreurs plus solvables, disposant d’un apport personnel plus élevé et de revenus supérieurs.
Un marché immobilier toujours extrêmement sensible au contexte économique
Au-delà des chiffres, cette étude illustre surtout la fragilité persistante du marché immobilier français.
Après deux années de crise, la reprise observée en 2025 apparaît encore très dépendante de variables externes : inflation, géopolitique, politique monétaire ou encore confiance des ménages.
Le secteur immobilier français reste donc suspendu à l’évolution des taux et à la capacité des ménages à maintenir leurs projets dans un environnement économique de plus en plus incertain.
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