Le marché immobilier ancien donne l’impression de résister. Les prix restent stables, les primo-accédants reviennent progressivement et les banques continuent de financer les projets. Pourtant, derrière cette apparente accalmie, une transformation plus profonde est à l’œuvre. Pour Charles Marinakis, président de Century 21 France, le véritable frein à la reprise ne vient plus de la demande, mais des secundo-accédants, désormais prisonniers de leurs anciens crédits immobiliers.
Un marché stable mais de moins en moins fluide
À première vue, le premier semestre 2026 apparaît rassurant. Les transactions reculent légèrement de 1 % pour les maisons, tandis qu’elles progressent de 0,9 % pour les appartements. Les prix demeurent eux aussi relativement stables, avec 2 492 €/m² pour les maisons (-0,7 % sur un an) et 4 155 €/m² pour les appartements (-0,5 %).
Pour Charles Marinakis, cette stabilité masque pourtant une réalité beaucoup plus complexe. Selon lui, le marché n’a pas besoin d’un nouvel emballement mais, au contraire, de retrouver de la fluidité et de la stabilité. « Ce marché n’a pas besoin d’emballement, il a besoin de fluidité et de stabilité », résume le président de Century 21 France.
Après un début d’année dans le prolongement du rebond observé en 2025, l’activité s’est progressivement essoufflée à partir du mois de juin sous l’effet des tensions géopolitiques, du regain des inquiétudes inflationnistes et des anticipations de remontée des taux.
Dans ce contexte, Century 21 estime que l’année 2026 devrait s’achever entre 880 000 et 900 000 transactions, un niveau proche des projections récemment avancées par la FNAIM et BPCE.
Le retour des primo-accédants cache une autre réalité
La principale évolution du marché ne concerne pas les prix, mais le profil des acquéreurs.
Selon les données de la Banque de France reprises par Century 21, les primo-accédants représentent désormais 44,6 % de la production de crédits immobiliers, contre 38,7 % pour les secundo-accédants, alors qu’en 2020 ces derniers concentraient encore plus de la moitié des financements.
Les statistiques du réseau confirment cette évolution : les primo-accédants représentent désormais 18,2 % des acquéreurs de maisons et 21,1 % des acheteurs d’appartements, une progression largement favorisée par l’élargissement du prêt à taux zéro.
Pour autant, Charles Marinakis refuse d’y voir le signe d’un marché pleinement retrouvé. Selon lui, si les primo-accédants occupent aujourd’hui une place plus importante dans les statistiques, c’est aussi parce que les ménages déjà propriétaires se retirent progressivement du marché. Or, ce sont précisément ces secundo-accédants qui assuraient jusqu’ici la fluidité des parcours résidentiels.
Les secundo-accédants prisonniers de leurs anciens crédits
Pour le président de Century 21, le véritable frein du marché se situe désormais chez les secundo-accédants.
Des millions de ménages ayant acheté entre 2018 et 2021 bénéficient encore de crédits contractés à des taux proches de 1 %. Revendre aujourd’hui signifie renoncer à ces conditions exceptionnelles pour financer un nouveau projet à des taux compris entre 3 % et 3,5 %.
À cette hausse du coût du crédit s’ajoute une autre réalité économique : durant les premières années d’un emprunt, les mensualités remboursent essentiellement les intérêts, ce qui limite la reconstitution de l’apport nécessaire à un nouvel achat.
Résultat, de nombreux propriétaires préfèrent différer leur projet immobilier plutôt que de perdre en pouvoir d’achat.
Pour illustrer ce phénomène, Century 21 a simulé le coût d’un gain de seulement 20 m². À Bordeaux, celui-ci représente environ 565 € supplémentaires par mois et près de 100 000 € d’intérêts sur la durée du crédit. À Nice, l’effort atteint environ 810 € mensuels et plus de 102 000 € d’intérêts. Une démonstration qui conduit Charles Marinakis à une formule particulièrement parlante : « On vous prend en intérêts le prix des mètres carrés que vous gagnez. »
Un double effet ciseau entre les prix et les taux
Pour Charles Marinakis, le ralentissement actuel résulte d’un double effet ciseau. Malgré les ajustements observés depuis 2022, les prix restent nettement supérieurs à leur niveau d’avant-crise sanitaire. Depuis 2019, ils affichent encore une hausse de 13,5 % pour les maisons et de 9,4 % pour les appartements. Dans le même temps, le coût du crédit a pratiquement doublé.
Dans ces conditions, les banques continuent certes de financer les projets, mais le maintien de la règle limitant le taux d’endettement à 35 % réduit mécaniquement la capacité d’achat des ménages. Une part toujours plus importante de leur budget est absorbée par les intérêts plutôt que par le prix du logement.
Paris continue de perdre en attractivité
La capitale poursuit son ajustement. Au premier semestre, le prix moyen ressort à 9 483 €/m², sous le seuil symbolique des 10 000 €/m², tandis que le délai moyen de vente atteint désormais 99 jours.
Mais le signal le plus préoccupant concerne l’investissement locatif. Celui-ci ne représente plus que 20,9 % des acquisitions, son niveau le plus faible jamais observé par Century 21.
À l’inverse, plusieurs communes de première couronne profitent pleinement de cette recomposition. Grâce à des prix plus accessibles et à l’amélioration des transports, elles attirent une part croissante des primo-accédants tout en offrant des rendements locatifs désormais supérieurs à ceux de Paris intra-muros.
Le DPE devient un véritable critère économique
Par ailleurs, la performance énergétique influence désormais directement les décisions d’achat.
Selon Century 21, 80 % des acquéreurs consultent désormais le DPE afin d’anticiper leurs futures dépenses énergétiques, les travaux à réaliser ou encore le potentiel de revente du bien. Le diagnostic énergétique devient progressivement un véritable indicateur économique.
Charles Marinakis estime toutefois que la réglementation actuelle demeure incohérente. Selon lui, il est paradoxal qu’un logement classé F ou G puisse toujours être vendu mais plus loué. « Vous ne pouvez plus louer un logement classé F ou G, mais vous pouvez l’acheter et le laisser tel quel. C’est un non-sens absolu », déplore-t-il.
Le président de Century 21 plaide ainsi pour une véritable obligation de rénovation dans un délai de trois à cinq ans, tout en ouvrant MaPrimeRénov’ aux particuliers réalisant eux-mêmes leurs travaux, sous le contrôle d’un diagnostiqueur.
Restaurer la mobilité plutôt que provoquer un rebond
Pour Charles Marinakis, le marché immobilier ancien ne souffre ni d’un manque d’envie d’acheter, ni d’un retrait des banques. Le véritable enjeu consiste désormais à redonner de la mobilité aux parcours résidentiels.
Le président de Century 21 accueille favorablement plusieurs mesures du projet de loi Relance Logement, notamment celles destinées à soutenir le statut du bailleur privé, favoriser la rénovation énergétique et relancer la production de logements.
Mais, selon lui, la priorité reste de restaurer la confiance des ménages afin de relancer la fluidité du marché. À ses yeux, « dans l’ancien, le marché s’autorégule depuis toujours. Ce qu’il ne faut pas, c’est qu’on soit empêché. »
