Longtemps incontestée, Paris n’est plus le premier marché de l’immobilier de prestige en France. Selon l’étude annuelle de Belles Demeures, la Côte Atlantique et la Côte d’Azur concentrent désormais davantage de valeur que la capitale. Derrière ce basculement historique, le marché du luxe confirme sa résilience avec près de 40 000 transactions en 2025 et révèle une profonde recomposition géographique portée par la quête d’espace, de qualité de vie et de valeur patrimoniale.
Alors que les nuages s’amoncellent sur un marché de l’immobilier incertain, les ventes de biens de prestige ne connaissent pas la crise. « L’immobilier de luxe affiche 10 % de croissance du nombre de transactions en 2025 », se réjouit Thomas Lefebvre, vice-président Data Science de Belles Demeures, lors de la cinquième édition de la conférence annuelle du portail.
Au total, pas moins de 40 000 transactions ont été réalisées en 2025, pour 39 milliards d’euros de volume d’affaires. Bien que représentant seulement 5 % des transactions immobilières en France, le luxe pèse à lui seul 17 % des montants investis. Après trois années en demi-teinte, ce bilan positif traduit la résilience d’un marché en pleine transformation.
Une clientèle décorrélée du crédit
Cette tenue s’explique d’abord par la nature patrimoniale des acheteurs. Moins dépendants du financement bancaire, ceux-ci raisonnent davantage en logique de préservation et de transmission, à rebours des arbitrages de court terme qui plombent le résidentiel classique.
La concentration du patrimoine joue à plein. Selon l’Observatoire des inégalités, la part détenue par les ménages les plus fortunés est passée de 41,3 % à 47,1 % du patrimoine national depuis 2010.
Sur le terrain, l’offre reste sous tension. « Le luxe et l’ultra-luxe profitent toujours de la pénurie d’offres pour une clientèle française et internationale fortunée », observe Sophie Berg, directrice générale déléguée de Daniel Féau, citant des ventes d’appartements clé en main, parfois assortis d’une conciergerie, au-delà de 35 000 euros le mètre carré.
Paris perd son leadership
Mais la transformation la plus spectaculaire est territoriale.
Pour la première fois, Paris perd son statut de premier marché du prestige français. La capitale ne représente plus que 14 % de la valeur des transactions de prestige, désormais devancée par la Côte Atlantique et la Côte d’Azur qui concentrent chacune 15 % du marché.
Sur dix ans, Paris et sa région ont cédé plus de dix points de parts de marché. Une évolution qui illustre les nouvelles aspirations des acquéreurs les plus aisés, davantage attirés par les territoires offrant espace, qualité de vie et résidences utilisables toute l’année.
Les plus fortes valorisations se déplacent ainsi vers les territoires de villégiature. Normandie (+49 %), Provence (+49 %), Côte Atlantique (+48 %), Alpes (+45 %) et Bretagne (+41 %) affichent les progressions les plus importantes de la décennie, contre +29 % à Paris.
Thibault de Saint-Vincent, président de Barnes, y voit l’essor des destinations « quatre saisons », où la clientèle internationale cherche à « vivre, travailler, éduquer ses enfants et recevoir sa famille toute l’année ».
Les Alpes, nouveau moteur du prestige
Parmi les différents marchés régionaux, la montagne apparaît aujourd’hui comme l’un des segments les plus dynamiques du prestige français. Les stations alpines affichent la plus forte progression des prix des annonces sur un an avec une hausse de 11 %.
Val-d’Isère, Méribel ou Courchevel confirment leur attractivité auprès d’une clientèle française et internationale en quête de biens rares et fortement patrimoniaux. Une tendance qui illustre le succès croissant des destinations capables d’attirer leurs propriétaires bien au-delà de la seule saison hivernale.
La présidentielle 2027, le facteur X
Si 2025 affiche des signaux encourageants, l’horizon n’est pas exempt de risques, qui ont changé de nature.
Selon l’étude OpinionWay réalisée pour Belles Demeures, la fiscalité supplante désormais les taux d’intérêt dans les préoccupations des acquéreurs. 31 % d’entre eux pourraient réorienter leur projet selon l’issue de la présidentielle de 2027, quand seuls 23 % estiment qu’une baisse des taux accélérerait leur décision.
La demande, elle, reste solide. 72 % des porteurs de projet se disent confiants et 67 % pointent d’abord la disponibilité de biens conformes à leurs attentes.
Pour Sébastien Kuperfis, président de Junot, Paris conserve d’ailleurs son attractivité, notamment dans l’ouest de la capitale, avec des prix en repli de 10 à 20 % depuis le pic de 2022.
Le défi des prochains mois ne sera donc probablement pas de faire revenir les acheteurs, mais de leur proposer les biens d’exception qu’ils attendent.
Les 5 chiffres clés du prestige en 2025
- 39 milliards d’euros : le volume d’affaires généré par l’immobilier de prestige en France en 2025.
- +10 % : la progression du nombre de transactions sur un an, à près de 40 000 ventes.
- 47,1 % : la part du patrimoine national détenue par les ménages les plus fortunés, contre 41,3 % en 2010.
- +49 % : la hausse des prix sur dix ans en Normandie et en Provence, devant la Côte Atlantique (+48 %), les Alpes (+45 %) et la Bretagne (+41 %).
- 31 % : la proportion d’acquéreurs prêts à réorienter leur projet immobilier en fonction de l’issue de la présidentielle de 2027.
