DPE et rénovation énergétique : une nouvelle opportunité de création de valeur

Alors que les contraintes réglementaires liées aux passoires thermiques se renforcent, la rénovation énergétique devient un enjeu économique majeur pour les propriétaires. Pour les professionnels de l’immobilier, elle ouvre également de nouvelles opportunités d’accompagnement et de création de valeur. A condition de savoir juger adéquatement la situation de chaque bien.

Par Emma Freyd et Gabriel Koutchinsky — Optimmo Énergies

Ce que la loi Climat et Résilience change concrètement

En France, 4,2 millions de logements (soit 14% du parc immobilier) sont des passoires énergétiques, c’est-à-dire des logements qui, étant mal conçus, consomment trop d’énergie selon la méthode 3CL, qui attribue à chaque bien une lettre allant de A à G, selon que sa performance énergétique est bonne ou mauvaise.

En 2022 la loi Climat et Résilience a été votée avec le triple objectif de protéger les locataires contre les factures d’énergies trop élevées, donner du temps aux propriétaires pour faire des rénovations énergétiques et réduire les émissions de gaz à effet de serre émanant du logement. Elle prévoit l’interdiction d’augmenter le loyer lors du renouvellement d’un bail ou de la remise en location des F dès 2028 et des E en 2034. Les logements G, eux, sont tout simplement interdits à la location. Les propriétaires sont maintenant contraints d’effectuer des rénovations pour améliorer la performance énergétique de leurs biens ou d’accepter la perte de valeur liée au durcissement de leurs conditions de location.

Rénovation énergétique et rentabilité

Naturellement, comme les conditions de location des passoires thermiques sont durcies, la valeur de ces dernières baisse, et ce d’autant plus fortement que le bien est mal classé. Cette nouvelle contrainte sur le marché immobilier des biens classés E, F et G force les propriétaires soit à se résoudre à accepter la décote liée à la piètre performance énergétique de leurs biens, soit à entreprendre des rénovations énergétiques.

Puisque réaliser des travaux est un processus généralement long, fastidieux et coûteux, l’acheteur, si cette tâche lui incombe, est plus réticent à finaliser la transaction.

Dans le cadre des rénovations énergétiques en particulier, nous avons constaté que dans 80% des cas, la décote liée à un mauvais DPE est supérieure au prix des travaux de rénovation (étude Optimmo Énergies portant sur plus de 30 000 DPE dans toute la France). Cette décote est plus forte que s’il s’agissait de travaux normaux, puisqu’en l’absence de leur réalisation, le propriétaire est encore plus pénalisé.

Décote plus élevée, prix des travaux inchangé, il y a bien une opportunité qui se crée pour les professionnels de l’immobilier qui souhaitent profiter des nouvelles contraintes pesant sur le marché de la location. Par ailleurs, lorsque ces travaux sont réalisés intelligemment, leur volume, tant en prix qu’en temps, reste souvent relativement faible. Pour passer d’un E, F ou G à un D, il suffit dans la majorité des cas de mieux isoler les murs extérieurs ou de passer à un système de chauffage électrique.

Considérons un exemple réel

En 2025, les deux ventes suivantes ont été réalisées sur deux biens situés à quelques pas l’un de l’autre dans le dixième arrondissement de Paris¹ :

• Un appartement de 16 m², s’est vendu pour 172 000€ soit 10 750€ par m².
• Un appartement de 35 m², s’est vendu pour seulement 310 000€ soit 8 860€ par m².

Entre ces deux ventes, il y a un écart de presque 2 000€ par m². Quelle raison valable peut-on évoquer pour l’expliquer ? Leur DPE. Le premier appartement est noté D et n’est donc pas concerné par la loi de 2022, le second est noté F et verra sa location interdite dès 2028.

Bien que la comparaison précédente soit extrême, cette logique se retrouve dans tout le marché immobilier. D’après les chiffres de SeLoger², si son DPE est un F ou un G, un appartement parisien voit sa valeur baisser d’en moyenne 569€ par m².

Les biens classés A, B, C ou D ne faisant l’objet d’aucune restriction imposée par la loi Climat et Résilience, la valeur de référence pour les biens est le D. Ainsi, les propriétaires souhaitant échapper à la loi de 2022 s’attachent à n’effectuer que les rénovations leur permettant d’atteindre la lettre D. Dans le cadre de notre appartement de 35 m², nous estimons qu’en isolant deux murs extérieurs avec 12 centimètres de laine de verre, en posant des radiateurs électriques et en remplaçant le ballons d’eau chaude fonctionnant au fioul par un ballon électrique, l’appartement atteint sans peine la lettre D. Ces travaux coûtent environ 9 500€, soit 271€ par m². Il est donc clairement plus rentable de rénover le bien avant de le vendre que de le vendre tel quel. Cette rentabilité se mesure et elle vaut presque 300€ par m², ce qui représente tout de même 1% de la valeur théorique du bien. Ce chiffre peut même atteindre 2% ou 3% sur d’autres biens ! Par exemple dans le Nord (59), un bien classé G voit sa valeur réduite d’en moyenne 615€ par m², quand des travaux de rénovation énergétique n’excèdent pas 300€ par m².

Le mot de la fin

Chaque année, ils sont plus nombreux : ces propriétaires de biens classés E, F ou G qui, sous la pression de la loi Climat et Résilience, se résolvent à vendre. Le cas étudié en livre la leçon essentielle : la mauvaise performance énergétique n’est pas une fatalité, mais une variable sur laquelle l’agent immobilier peut agir. Dans la majorité des cas, le coût des travaux pour atteindre la lettre D reste inférieur à la perte de valeur qu’ils annulent.

La valeur ne se crée donc pas en vendant le bien tel quel, mais en sachant repérer la décote, chiffrer les rénovations utiles et orienter le propriétaire vers la solution la plus rentable. Ceux qui maîtrisent dès aujourd’hui la lecture économique du DPE transformeront la contrainte réglementaire en avantage durable.

¹ Source : DVF (Demandes de valeurs foncières)
² Source : SeLoger Data DPE