Entre 2023 et 2024, les loyers ont progressé dans l’ensemble des villes françaises, avec des hausses comprises entre 1 % et 6 %. Si la progression reste globalement encadrée par la réglementation, cette hausse généralisée confirme la pression persistante sur le marché locatif, y compris dans les grandes métropoles où les niveaux étaient déjà élevés.
Une hausse généralisée sur tout le territoire
Le mouvement est national. Selon les données publiées par le réseau des Observatoires locaux des loyers, les loyers médians augmentent dans toutes les villes entre 2023 et 2024, avec des progressions comprises entre +1 % et +6 %, proches en moyenne de l’évolution de l’indice de référence des loyers, fixé à +3,5 % sur la période.
Cette dynamique concerne aussi bien les marchés tendus que les territoires plus accessibles. Les grandes métropoles, Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Bordeaux, Lille, Nantes ou Strasbourg, voient leurs loyers évoluer à un rythme comparable à l’IRL, signe d’un marché toujours sous tension mais encadré.
À rebours de certaines idées reçues, les hausses les plus marquées ne se concentrent pas uniquement dans les grandes villes. Plusieurs territoires attractifs sur le plan résidentiel ou touristique, comme Nice, Annecy, les communes du Pays basque ou certaines villes littorales, enregistrent des progressions plus rapides.
Des loyers élevé et toujours très disparates
Si la hausse est générale, le niveau des loyers reste extrêmement contrasté selon les territoires.
Pour les appartements de trois pièces, les loyers médians s’échelonnent de 6,8 €/m² à 24,2 €/m² dans les zones observées. Paris demeure hors norme, avec 24,2 €/m² intra-muros et 15,9 €/m² dans le reste de l’agglomération.
Les niveaux élevés se concentrent dans :
- les grandes métropoles dynamiques
- les zones frontalières proches de la Suisse
- les littoraux méditerranéens et atlantiques
- certains bassins touristiques
À l’inverse, plusieurs villes moyennes ou territoires peu tendus restent sous le seuil des 9 €/m², illustrant la fragmentation persistante du marché locatif français.
Une hausse contenue par la régulation
Si les loyers progressent partout, la hausse reste relativement modérée au regard de l’inflation récente. Cette évolution s’explique en grande partie par le cadre réglementaire.
L’indexation sur l’IRL limite les augmentations annuelles en cours de bail, tandis que les règles spécifiques aux zones tendues encadrent également les loyers lors des relocations ou renouvellements. Ce dispositif contribue à maintenir une progression globalement alignée sur le pouvoir d’achat des ménages.
Sur longue période, les loyers ont ainsi évolué environ au même rythme que les revenus, et même plus lentement entre 2020 et 2025 en raison du plafonnement de l’IRL à +3,5 % en métropole.
La fracture territoriale du logement reste intacte
Derrière la hausse généralisée, la réalité locale demeure contrastée. Dans les marchés les plus tendus, les loyers du parc privé restent nettement supérieurs à ceux du parc social, accentuant les difficultés d’accès au logement.
À l’inverse, dans certains territoires moins dynamiques, les loyers bas du parc privé peuvent rejoindre, voire passer sous les loyers élevés du parc social, révélant une forme de concurrence entre les deux segments et un marché plus détendu.
Ces écarts soulignent que la question du logement abordable reste centrale, notamment dans les métropoles et les zones attractives, où la pression démographique et économique continue d’alimenter la hausse.
Un signal clair pour le marché locatif
Au-delà des variations locales, le message principal est limpide : le cycle de hausse des loyers se poursuit en France, sans rupture mais sans reflux non plus.
Dans un contexte de crise persistante de l’offre, de ralentissement de la construction et de mobilité résidentielle contrainte, le marché locatif continue d’absorber la demande.
Une tendance qui devrait maintenir la pression sur les loyers dans les prochains mois et replacer la question de l’offre disponible au cœur des débats immobiliers.
