Après deux années de correction, le marché immobilier résidentiel français semble atteindre un point d’équilibre. Mais derrière cette stabilisation apparente, la performance énergétique des logements, les disparités territoriales et la remontée progressive des taux continuent de remodeler en profondeur les dynamiques de prix et d’offre. Décryptage à partir de la dernière analyse de La Vigie de GoFlint?
Un marché qui se stabilise après deux ans d’ajustement
Avec 1,108 million de biens uniques en vente au T4 2025, l’offre nationale progresse très légèrement de +0,03 % sur le trimestre, signal d’un marché qui se stabilise après la phase de correction amorcée en 2023.
L’étude évoque -« un marché en voie de stabilisation », précisant que l’immobilier résidentiel semble trouver « un point d’équilibre après deux années de correction ». Cette phase correspond davantage à une période d’attente qu’à un retournement durable, la reprise restant conditionnée à l’évolution des taux et aux effets réels de la réforme énergétique.
Le DPE devient un facteur structurant du marché
Sous cette stabilité globale, les évolutions diffèrent fortement selon la performance énergétique des logements.
- Les biens A-B progressent de +1,27 %
- Le DPE C bondit de +3,13 %, signe de rénovations ou reclassements
- Les passoires thermiques F-G reculent légèrement (-0,28 %)
Des décotes énergétiques très variables selon les territoires
L’impact du DPE sur les prix reste toutefois très dépendant des marchés locaux. Dans les zones détendues de province, la décote des passoires thermiques peut atteindre jusqu’à −59 % par rapport aux logements performants.
À l’inverse, dans les marchés tendus, notamment en Île-de-France, la décote moyenne se limite à −20 à −25 %, tandis que dans certains arrondissements centraux parisiens, elle est proche de 0 %.
L’étude résume clairement cette hiérarchie des critères. « La localisation prime sur le DPE », avec des situations où des passoires thermiques se vendent plus cher que des logements A-B dans les 6e ou 9e arrondissements.
Un territoire immobilier toujours à plusieurs vitesses
Les écarts de prix restent spectaculaires entre territoires. Le rapport entre Paris (11 154 €/m²) et la Haute-Marne (1 101 €/m²) atteint un facteur supérieur à 10, illustrant un marché structurellement fragmenté. Certaines zones enregistrent encore des hausses trimestrielles modérées, comme la Lozère (+1,55 %) ou la Seine-Saint-Denis (+1,05 %), tandis que d’autres poursuivent leur correction, notamment en Corse ou dans certains départements ruraux.
2026 sous surveillance : réforme du DPE et remontée des taux
Deux facteurs majeurs pourraient influencer le marché dans les prochains trimestres. D’abord, la réforme du DPE entrée en vigueur en janvier 2026, avec la modification du coefficient d’énergie primaire pour l’électricité, devrait entraîner le reclassement d’environ 750 000 logements sortant du statut F-G sans travaux. Ensuite, la dynamique des taux reste un élément clé. Ceux-ci atteignaient 3,24 % en février 2026, avec une prévision comprise entre 3,30 % et 3,50 % si les tensions persistent sur les marchés obligataires. L’impact sur les prix pourrait toutefois être décalé de plusieurs trimestres, les données actuelles étant encore antérieures à ces évolutions.
Une stabilisation fragile, dépendante des arbitrages énergétiques et financiers
Au final, le marché immobilier résidentiel français entre dans une phase charnière. La correction semble absorbée, mais la reprise reste suspendue à deux variables majeures : le coût du crédit et la transformation énergétique du parc. Dans ce contexte, la lecture du marché ne peut plus se limiter aux tendances nationales. Entre pression réglementaire, disparités territoriales et évolution du financement, l’immobilier français s’installe durablement dans une logique à plusieurs vitesses, où localisation et performance énergétique deviennent des déterminants centraux de la valeur.
