Face à une crise du logement devenue structurelle, le gouvernement fixe un cap ambitieux. Produire 2 millions de logements d’ici à 2030, soit 400 000 logements par an. Au cœur de cette stratégie, un nouveau dispositif fiscal pour relancer l’investissement locatif privé, pensé comme un levier de production rapide, lisible et dézoné. Une rupture méthodologique assumée, détaillée par le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun.
Produire 2 millions de logements en six ans
Le logement représente aujourd’hui le premier poste de dépense des ménages, avec un poids particulièrement lourd pour les plus modestes. Dans un contexte de remontée des taux, de recul de la construction neuve et de contraction du pouvoir d’achat immobilier, l’exécutif acte la nécessité d’un choc d’offre. Il s’agit de rattraper le retard accumulé depuis 2022, de répondre à une demande toujours plus forte et de restaurer une capacité de production compatible avec les besoins démographiques et sociaux du pays. Cette relance repose sur trois piliers complémentaires, le logement locatif privé, le logement social et l’accélération des procédures.
Relancer l’investissement locatif privé
Le constat est largement partagé par les acteurs. L’arrêt du Pinel et l’instabilité fiscale ont provoqué un net retrait des investisseurs particuliers, alors même qu’un quart des Français est logé par des petits propriétaires. Pour Vincent Jeanbrun, l’enjeu est double : « Relancer cet investissement dans la pierre et remettre l’investissement privé au cœur de la production de logements abordables. »
Le nouveau dispositif inscrit dans le PLF 2026 vise un objectif précis avec 50 000 logements locatifs supplémentaires par an, en mobilisant l’épargne des ménages vers un cadre plus lisible et plus incitatif.
Un mécanisme fiscal fondé sur l’amortissement, sans zonage
Dans le logement neuf
Le dispositif introduit un amortissement fiscal annuel, modulé selon le niveau de loyer pratiqué :
- 3,5 % par an en loyer intermédiaire,
- 4,5 % en loyer social,
- 5,5 % en très social,
avec des plafonds pouvant atteindre 12 000 € par an, pour un engagement de location de 9 ans, partout en France, sans zonage.
Dans le logement ancien avec travaux
L’ancien devient un axe stratégique, à condition d’engager des travaux :
- si 30 % du prix d’acquisition est consacré à la rénovation, l’amortissement est renforcé,
- jusqu’à 4 % par an en très social,
- avec un plafond de 10 700 € par an,
- et le maintien d’un déficit foncier majoré à 21 400 € jusqu’en 2027.
L’objectif consiste à remettre rapidement sur le marché des logements aujourd’hui vacants ou énergivores, tout en soutenant la transition du parc existant.
Un changement de méthode assumé
Pour la première fois, le dispositif combine un amortissement de l’investissement et imputation directe sur le revenu global.
Vincent Jeanbrun insiste sur la philosophie du texte : « On entre dans un cadre construit avec les professionnels, pensé pour être lisible, stable et efficace. » Le gouvernement revendique ainsi une rupture avec les dispositifs précédents, souvent critiqués pour leur complexité, leur zonage rigide et leur faible lisibilité économique.
Un effort budgétaire massif et ciblé pour le logement social
Par ailleurs, la relance du logement passe également par un soutien renforcé au parc social :
- 125 000 logements sociaux produits en 2026,
- 500 M€ d’effort budgétaire,
- baisse de la RLS (réduction du loyer de solidarité) soit 200 M€ de moins qu’en 2025
- amélioration des conditions de financement via le livret A, baisse de 1,7 % à 1,5 % du taux
- accélération de la rénovation et de la décarbonation du parc existant.
L’enjeu est aussi celui des parcours résidentiels, en fluidifiant les passages entre parc social, intermédiaire et privé.
Accélérer, simplifier, redonner confiance
Au-delà des outils financiers, le plan de relance assume une dimension opérationnelle :
- simplification des règles d’urbanisme,s
- sécurisation des bailleurs face aux impayés,
- transformation accélérée du tertiaire en logements,
- dérogations ciblées dans des zones à bâtir d’urgence, sur le modèle des méthodes déployées pour Notre-Dame ou les Jeux olympiques.
Réaction des acteurs du secteur
« Si ces mesures sont adoptées, elles constitueront un signal encourageant, mais leur capacité à provoquer durablement un véritable choc de l’offre reste incertaine. Les niveaux d’incitation proposés apparaissent encore modestes au regard des contraintes économiques, financières et réglementaires qui pèsent aujourd’hui sur l’investissement locatif privé », annonce Éric Allouche, directeur exécutif du réseau ERA Immobilier.
En complément, Pascal Boulanger, président de la FPI, « salue la décision courageuse et pragmatique de Sébastien Lecornu, Premier ministre, et de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement. Le statut du bailleur privé, désormais calibré pour fonctionner, est un levier majeur pour relancer l’offre locative et, au-delà, la production de logements ».
Enfin, Charles Marinakis, président de Century 21 France, annonce : « Un statut très attendu par l’ensemble des professionnels de l’immobilier, mais surtout par les investisseurs et les candidats locataires ! »
