Adopté définitivement le 2 février 2026 après plusieurs mois de débats parlementaires, le projet de loi de finances redessine les équilibres du secteur immobilier. Rénovation énergétique, investissement locatif, fiscalité locale, accession à la propriété… Sans révolutionner le cadre, le budget 2026 introduit des ajustements structurants pour les agences, réseaux et investisseurs. Décryptage pour les professionnels.
MaPrimeRénov. Une enveloppe de 3,6 milliards d’euros pour relancer la rénovation
Après une suspension en début d’année faute de budget voté, MaPrimeRénov’ va rouvrir dans les jours suivant la promulgation de la loi. Le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, a confirmé sur la chaine CNEWS la reprise du guichet, doté de 3,6 milliards d’euros en 2026. « J’avais dit très clairement que s’il n’y avait pas de budget, il n’y avait pas de guichet MaPrimeRénov’. La bonne nouvelle c’est qu’il y a un budget, donc la promulgation de la loi dans quelques jours marquera la réouverture complète de MaPrimeRénov’ »
L’enveloppe doit permettre de financer environ 150 000 rénovations par geste et 120 000 rénovations globales, dont une part importante en copropriété. Mais la dynamique repart avec un passif : près de 83 000 dossiers déposés fin 2025 restent en attente d’instruction.
Pour le marché, l’équation est simple. La réouverture soutient la demande de travaux et peut fluidifier certaines transactions dans l’ancien, notamment sur les biens classés E, F ou G. En revanche, les délais administratifs risquent de continuer à peser sur les calendriers de signature.
Relance Logement. Le nouveau cadre de l’investissement locatif
Le budget 2026 intègre un nouveau régime fiscal pour les bailleurs privés, officiellement baptisé « Relance Logement », parfois surnommé « dispositif Jeanbrun ».
Ce dispositif propose dans le neuf un amortissement fiscal annuel :
- 3,5 % pour un logement à loyer intermédiaire
- 4,5 % pour un logement social
- 5,5 % pour un logement très social
Engagement de location de neuf ans minimum, sans zonage.
Dans l’ancien, l’accès au dispositif est conditionné à la réalisation de travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition du bien avec un amortissement annuel :
- 3 % en intermédiaire
- 3,5 % en social
- 4 % en très social
Plafond d’amortissement fixé à 10 700 € par an.
Le dispositif prévoit également la possibilité d’imputer le déficit foncier sur l’ensemble des revenus, et non plus seulement sur les revenus fonciers.
Le mécanisme vise à créer un choc d’offre locative. Selon les estimations gouvernementales, il pourrait permettre la production de 50 000 logements supplémentaires par an. Son efficacité dépendra toutefois des niveaux de loyers retenus et des arbitrages fiscaux à venir par décret.
LMNP maintenu, mais plus encadré
Le statut de loueur en meublé non professionnel est maintenu en 2026 et l’amortissement, pilier du régime réel, reste intact. Un signal de stabilité pour les investisseurs patrimoniaux.
En revanche, le cadre se durcit pour les meublés de tourisme non classés. Le plafond du micro-BIC chute à 15 000 euros de recettes annuelles, avec un abattement ramené à 30 %. Au-delà, le bailleur bascule automatiquement au régime réel.
Si ce régime permet de déduire charges et amortissements, il impose une gestion comptable plus technique. Dans le même temps, la hausse de la CSG et l’alourdissement de la fiscalité sur la courte durée réduisent la rentabilité nette. Le message est net : le LMNP patrimonial est préservé, le meublé touristique davantage encadré.
PTZ. Un soutien assumé à la primo-accession pour l’achat de la résidence principale
Le prêt à taux zéro est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, avec des plafonds de revenus relevés et une hausse de 25 % des plafonds de coût d’opération. L’objectif est de soutenir la primo-accession afin de relancer la chaîne immobilière. En renforçant la part de financement sans intérêt, l’État cherche à compenser partiellement la remontée des taux observée ces dernières années.
Logements vacants. Vers une taxe unique en 2027
Le budget 2026 acte la création d’une Taxe sur la Vacance des Locaux d’Habitation (TVLH), qui remplacera à compter du 1er janvier 2027 la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). La réforme ne touche pas à la taxation des résidences secondaires, mais elle modifie en profondeur la gouvernance de l’impôt sur la vacance.
Désormais, le produit de la taxe reviendra aux communes, qui disposeront d’une large marge de manœuvre sur les taux. Dans les zones tendues, où la taxe sera obligatoire, les municipalités pourront porter l’imposition jusqu’à 30 % dès la première année de vacance, puis jusqu’à 60 % les années suivantes. Dans les zones détendues, la mise en place restera facultative, avec un plafond fixé à 50 % et une application à partir de la deuxième année d’inoccupation.
L’objectif affiché est double : simplifier le paysage fiscal et renforcer les outils locaux de lutte contre la vacance. Mais la réforme ouvre aussi une nouvelle séquence de concurrence fiscale entre territoires, dans un contexte de tension budgétaire pour les collectivités. Pour les propriétaires concernés, le coût de la rétention d’un bien inoccupé pourrait ainsi augmenter sensiblement dès 2027.
