Paris reste hors catégorie, mais la tendance est générale ! En cinq ans, le pouvoir immobilier des ménages s’est nettement dégradé dans l’ensemble des grandes métropoles françaises. Une étude exclusive de Bien’ici, fondée sur l’analyse de dizaines de milliers d’annonces, met en lumière des écarts spectaculaires entre les villes et une hausse marquée des revenus nécessaires pour se loger, à la location comme à l’achat.
Paris intouchable, une France des métropoles très contrastée
La hiérarchie des grandes villes françaises ne surprendra guère, mais l’ampleur des écarts frappe. Paris demeure très largement hors norme. Pour louer un simple deux-pièces, un ménage doit afficher autour de 5 000 euros de revenus mensuels, quand un foyer peut accéder au même type de logement avec environ 2 000 à 2 150 euros à Toulouse, Nantes ou Rennes. À revenus équivalents, ce différentiel se traduit concrètement : un ménage limité à un studio à Paris peut souvent prétendre à un trois-pièces, voire davantage, dans ces métropoles plus accessibles.
Derrière Paris, Nice, Lyon et Bordeaux composent le groupe des villes les plus exigeantes. En location comme à l’achat, les revenus nécessaires pour un logement familial y dépassent systématiquement les 4 100 à 5 000 euros mensuels pour un quatre pièces. À Nice, l’accès à la propriété est particulièrement sélectif. En effet, faut plus de 8 650 euros de revenus mensuels pour acheter un T4 dans l’ancien.
À l’opposé, Nantes et Rennes apparaissent comme les métropoles les plus abordables parmi les grandes villes étudiées. Pour un T4 ancien, les revenus requis se situent généralement entre 4 300 et 4 700 euros, ouvrant davantage de perspectives d’accession à la propriété.
Le trois-pièces, thermomètre du pouvoir immobilier urbain
Pour rappeler ces réalités de manière concrète, Bien’ici a choisi de se concentrer sur le logement de trois pièces. Le T3 est à la fois l’une des typologies les plus présentes sur le marché locatif des grandes villes et l’un des formats les plus achetés par les ménages, notamment en primo-accession. Il constitue ainsi un indicateur particulièrement lisible du pouvoir immobilier.
En décembre 2025, louer un T3 nécessite environ 7 250 euros de revenus mensuels à Paris. Dans la plupart des grandes métropoles, le seuil se situe entre 3 400 et 4 000 euros, tandis que Toulouse, Nantes ou Rennes restent autour de 2 650 à 2 700 euros.
À l’achat, la marche est plus haute encore. Pour acquérir un T3 dans l’ancien, près de 9 700 euros de revenus mensuels sont requis à Paris, plus de 5 500 euros à Nice, quand plusieurs grandes villes comme Toulouse, Nantes, Marseille ou Rennes demeurent autour de 3 400 à 3 700 euros. Dans le neuf, l’écart se creuse davantage : à Paris, seuls les foyers dépassant 13 000 euros de revenus mensuels peuvent accéder à un T3, contre des niveaux compris entre 3 600 et 6 200 euros dans la plupart des autres villes.
En cinq ans, une dégradation nette du pouvoir de vivre immobilier
L’enseignement le plus marquant de l’étude tient à l’évolution dans le temps. En comparant décembre 2020 à décembre 2025, Bien’ici constate une hausse généralisée des revenus nécessaires pour accéder au même logement.
Pour la location d’un T3, l’augmentation varie de 17 % à 26 % selon les villes. À Paris, il faut aujourd’hui 21 % de revenus supplémentaires, soit 1 248 euros de plus par mois, pour louer le même trois-pièces qu’il y a cinq ans. Nice, Toulouse ou Rennes enregistrent des hausses comparables, comprises entre 23 % et 26 %.
À l’achat dans l’ancien, la progression est tout aussi significative, allant de 8 % à plus de 30 % selon les métropoles. Nice se distingue par une envolée spectaculaire : les revenus nécessaires y ont augmenté de 37 %, représentant plus de 1 400 euros mensuels supplémentaires pour accéder au même T3 ancien. Lyon fait figure d’exception, avec des revenus quasiment stables, tandis que Marseille, Lille, Strasbourg ou Toulouse exigent désormais plus de 20 % de revenus supplémentaires.
Un outil d’arbitrage concret pour les ménages
Au-delà des classements, l’étude se veut un outil d’aide à la décision. Elle permet aux ménages d’objectiver leurs arbitrages entre location et achat, surface et localisation, ou encore maintien dans une ville très chère et projet immobilier dans une métropole plus accessible.
Comme le souligne David Benbassat, président de Bien’ici : « avec cette étude, notre ambition est de donner aux ménages des repères simples et comparables pour éclairer leurs choix de logement et de projet immobilier, qu’ils soient locataires, accédants à l’ancien ou au neuf. En regardant du studio au T5, puis en zoomant sur les 3 pièces, notre étude montre deux réalités. D’abord, les écarts entre grandes villes restent considérables : à revenus identiques, on ne vit pas du tout dans le même logement selon que l’on habite Paris, Nice, Toulouse ou Rennes. Ensuite, en cinq ans, le revenu nécessaire pour trouver un lieu de vie a fortement progressé que ce soit pour la location ou l’acquisition ».
