Selon les données du réseau Century 21, le marché immobilier de l’ancien a retrouvé en 2025 une forme de stabilité après deux années de fortes turbulences. Volumes en hausse, prix contenus et délais de vente plus longs dessinent les contours d’une reprise réelle mais sans euphorie, sur fond de fragilisation persistante du marché locatif.
Un marché qui se remet en mouvement, sans emballement
Après une succession de chocs, crise sanitaire, inflation, flambée des prix de l’énergie et remontée brutale des taux, le marché immobilier de l’ancien a renoué en 2025 avec une trajectoire plus lisible. Le nombre de transactions progresse nettement, passant d’environ 845 000 en 2024 à près de 945 000 en 2025. Au sein du réseau Century 21, les volumes de ventes ont ainsi augmenté de 11,6 % sur un an. Comme le résume Charles Marinakis, président de Century 21 France : « Sans retrouver les niveaux d’avant-crises (2019), le marché immobilier de l’ancien s’est, comme toujours, autorégulé : les volumes remontent nettement, les prix évoluent de façon mesurée et le marché retrouve de la fluidité. »
Des repères durablement différents de 2019
Si la dynamique est bien orientée, le marché reste en retrait par rapport à 2019, dernière année dite « normale », avec encore près de 13,5 % de transactions en moins. Un écart finalement limité au regard de la hausse cumulée des prix et des taux sur la période. Le soutien du prêt à taux zéro a joué un rôle clé : en 2025, plus de 11 milliards d’euros de PTZ ont accompagné les acquisitions par rapport à 2019, contribuant à maintenir la solvabilité des ménages.
En revanche, les conditions de marché ont changé. Les prix sont plus élevés qu’avant-crise (+15 % sur les appartements et +19 % sur les maisons depuis 2019), tandis que les délais de vente se sont allongés, signe d’acheteurs plus prudents et plus sélectifs.
France : une reprise portée par la résidence principale
À l’échelle nationale, la reprise est homogène avec +11,7 % pour les maisons et +11,4 % pour les appartements. Les prix progressent légèrement, autour de +1,4 % sur un an, tandis que les délais de vente s’établissent à 101 jours pour les maisons et 97 jours pour les appartements.
La structure de la demande évolue nettement. La résidence principale devient le moteur du marché, représentant désormais 68,3 % des acquisitions. À l’inverse, l’investissement locatif recule à 24,9 % des ventes, contre 27,2 % en 2019, confirmant un retrait progressif des investisseurs privés.
Paris et Île-de-France : un redémarrage plus rationnel
À Paris, la reprise est plus modérée mais bien réelle avec +3,9 % de transactions sur un an. Le prix moyen s’établit à 9 557 €/m², encore 5 % en dessous de son niveau de 2019, tandis que les délais de vente atteignent désormais 95 jours, contre 61 jours avant crise.
En Île-de-France, la dynamique est plus contrastée.
Les volumes repartent fortement, mais l’écart se creuse entre appartements, plus liquides, et maisons, pénalisées par leur niveau de prix, les travaux et les exigences énergétiques. Là encore, l’investissement locatif recule, à 20,8 % des acquisitions, contre plus de 22 % en 2019 .
DPE : la performance énergétique devient un critère de valeur
L’un des enseignements majeurs de 2025 concerne l’impact du DPE sur les prix. Les logements bien classés (A et B) bénéficient d’une surcote pouvant atteindre +34 % pour les maisons et +36 % pour les appartements par rapport à une référence D. À l’inverse, les biens classés F et G subissent des décotes allant jusqu’à –21 % pour les maisons.
La performance énergétique s’impose désormais comme un déterminant central de la valeur, intégrant directement le coût des travaux et les contraintes réglementaires futures.
2026 : un marché stabilisé, mais un risque locatif accru
Le bilan 2025 confirme un rééquilibrage du marché immobilier de l’ancien : une activité soutenue, des prix maîtrisés et un fonctionnement plus rationnel. Mais cette stabilisation masque un point de tension majeur avec le recul continu de l’investissement locatif, conjugué à l’effondrement de la production de logements neufs, accentue la pénurie de logements à louer.
Pour 2026, le scénario privilégié reste celui d’une poursuite sur un rythme élevé mais stable, sous réserve de deux conditions, à la fois, la maîtrise de l’inflation, et donc des taux mais aussi le maintien de la discipline sur les prix. À défaut, le risque consiste en une crise locative durable, pénalisant directement la mobilité résidentielle et professionnelle des ménages.
