Reprise progressive des transactions, stabilisation des prix, raccourcissement des délais de vente, en 2025, le marché immobilier français montre des signes tangibles de redémarrage. Mais derrière cette embellie apparente, la crise du logement persiste, portée par un marché locatif asphyxié et un secteur du neuf toujours en difficulté. C’est le constat dressé par l’Observatoire immobilier Bien’ici dans son bilan annuel publié en janvier 2026
Une France immobilière à deux vitesses
« Jamais le fossé entre le désir d’achat et la réalité brute du marché locatif n’a été aussi profond qu’en 2025 », alerte David Benbassat, président de Bien’ici. Selon l’Observatoire, la fluidification du marché de la transaction masque une fracture immobilière désormais bien installée. D’un côté, des acheteurs qui reviennent concrétiser leurs projets et de l’autre, des locataires confrontés à une pénurie extrême, avec parfois plus de 1 000 contacts pour une seule annonce de location dans les grandes villes
Cette situation fige l’ensemble du parcours résidentiel. Les ménages qui ne parviennent pas à accéder à la propriété restent dans des logements inadaptés, bloquant mécaniquement l’accès aux étudiants et aux jeunes actifs, premières victimes de la crise locative.
Le retour d’une dynamique plus fluide dans la transaction
Avec plus de 945 000 transactions réalisées en 2025, soit une hausse de 12 % sur un an selon les Notaires de France, le marché de la transaction retrouve des couleurs. L’offre progresse (+4 %), la demande repart (+11 %) et les délais de diffusion des annonces reculent de dix jours, pour s’établir à 80 jours en moyenne au niveau national
Cette amélioration repose largement sur un ajustement des prix. Après le pic atteint en 2022-2023, les vendeurs ont intégré le changement de cycle économique. « En affichant des prix cohérents, ils permettent une “rencontre” quasi immédiate avec les acheteurs », souligne l’Observatoire, qui y voit le principal moteur de la reprise.
Une crise désormais structurelle du marché locatif
Si la transaction se redresse, le marché locatif continue de s’enfoncer. En 2025, l’offre de logements à louer recule encore de 10 %, tandis que la demande progresse de 2 % sur un an et de près de 50 % depuis 2021.
Cette pénurie provoque une hausse marquée de la tension locative (+13,5 % en un an), particulièrement sur les petites surfaces. L’Observatoire pointe une conjonction de facteurs: blocage de l’accession à la propriété, développement des locations touristiques et retrait massif de logements lié aux interdictions de louer les passoires thermiques.
Un tournant réglementaire en 2026 avec le DPE
Entrée en vigueur au 1er janvier 2026, la réforme du mode de calcul du DPE constitue un changement majeur. En corrigeant certains biais statistiques, notamment sur les petites surfaces, elle permettrait à environ 700 000 logements de sortir mécaniquement du statut de passoire thermique sans travaux.
Pour Bien’ici, cette réforme pourrait enrayer partiellement l’érosion de l’offre locative observée ces dernières années, même si elle ne suffira pas à elle seule à résoudre la crise.
Une embellie insuffisante dans l’immobilier neuf
Malgré une hausse de la demande de 13 % sur les programmes neufs en 2025, le secteur reste sous forte contrainte. Les mises en chantier demeurent très en-deçà des besoins estimés à 300 000 logements par an. Les coûts de construction élevés et l’écart entre budgets des ménages et prix de sortie continuent de freiner les projets, notamment pour les primo-accédants. Dans certains territoires, l’offre de logements neufs dépasse même celle de l’ancien, faisant du neuf un réservoir temporaire de solutions, sans pour autant désaturer le marché locatif.
2026, une année décisive pour le logement
« On ne construit pas assez, l’investissement locatif manque de soutien et les répercussions sur l’économie nationale sont déjà visibles », résume Régis Sébille, responsable des analyses Bien’ici. Faute de logements disponibles, des projets de vie sont différés, des recrutements freinés et certains territoires s’affaiblissent économiquement. À l’approche des élections municipales, l’Observatoire appelle à une prise de conscience politique rapide. Sans action structurelle sur l’offre, la reprise observée en 2025 pourrait rester fragile et incomplète.
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