Après une année 2024 marquée par un nouveau ralentissement de l’activité, le marché immobilier français a retrouvé en 2025 un peu de souffle. Selon Les Rendez-vous de l’Immobilier de BPCE L’Observatoire Bilan 2025 et perspectives 2026, la reprise reste toutefois fragile, contrastée selon les segments, et dépendante d’un environnement financier et budgétaire qui pourrait se détériorer en 2026.
Un marché de l’ancien qui se redresse timidement
Les Français ont, une nouvelle fois, massivement privilégié le marché de l’ancien en 2025. L’offre, bien que toujours limitée, commence à se reconstituer lentement, tandis que la province continue de concentrer la majorité des transactions. Depuis le début de l’année, l’écart avec l’Île-de-France s’est encore creusé, confirmant une dynamique territoriale différenciée où les grandes métropoles régionales et les villes moyennes ont mieux résisté.
Après avoir touché un point bas à l’automne 2024, l’ancien a regagné, selon l’expression des professionnels, des « couleurs pâles ». La reprise reste modérée sur un an, mais elle s’avère plus franche pour les appartements et dans les zones non franciliennes. Le mouvement s’est cependant infléchi à partir du mois de mai, sur fond d’incertitude politique et budgétaire et de hausse des droits de mutation, ce qui a freiné une partie des transactions.
Un neuf en rebond technique, mais toujours à l’étiage
Le marché du neuf montre des signes de redressement depuis plusieurs mois. Les autorisations de logements ont connu une progression notable, bondissant de 28 % entre avril et septembre sur un an. Les mises en chantier réagissent plus lentement, mais progressent tout de même de 9 %. Cette amélioration reste cependant relative, tant les volumes demeurent historiquement bas.
L’accession à la propriété et le locatif intermédiaire constituent les deux moteurs de cette dynamique, avec une croissance respective de 13 % et 9 %. Mais la promotion immobilière, elle, demeure engluée dans une crise profonde. Pour la troisième année consécutive, le secteur pourrait toucher un nouveau plancher, encore 30 % en dessous de la période 2018-2022, tandis que la demande des particuliers continue de reculer, pour la quatrième année consécutive.
Seul le segment des maisons individuelles pures retrouve un véritable élan, aidé par l’élargissement du prêt à taux zéro (PTZ) depuis le 1er avril 2025. Sur les six derniers mois, les ventes ont bondi de 20 % par rapport au semestre précédent.
Des prix qui se stabilisent, avant un probable ralentissement en 2026
L’évolution des prix au second semestre 2025 traduit un équilibre plus apaisé entre l’offre et la demande. Près de deux marchés sur trois connaissent désormais une hausse, contre seulement un sur deux six mois plus tôt. Dans l’ancien, la progression annuelle devrait atteindre 1 %, signe d’une normalisation après les fortes corrections de 2023-2024.
L’année 2026 pourrait toutefois inverser cette dynamique. La hausse attendue des taux, conjuguée à un environnement budgétaire plus tendu et à une remontée du chômage, devrait peser sur l’activité, notamment dans l’ancien. Les prix n’augmenteraient que marginalement, autour de 0,7 %, et la prudence des ménages pourrait affecter le rythme des transactions. Dans le neuf, seule la maison individuelle devrait poursuivre sa reprise, mais sans retrouver les niveaux observés avant 2023.
Crédit immobilier : un rebond en 2025, une accalmie annoncée pour 2026
Après deux années de contraction, la production de crédit immobilier s’est stabilisée et a même rebondi fortement en 2025, progressant de 29 % en un an. Les primo-accédants jouent un rôle central dans ce redressement : ils constituent désormais la composante la plus dynamique du marché, soutenus par des dispositifs publics plus ciblés.
Les taux d’intérêt, relativement stables ces derniers mois, pourraient toutefois repartir à la hausse. De plus en plus d’emprunteurs jugent acceptable un taux supérieur à 3 %, un seuil qui aurait semblé prohibitif encore récemment. Pour 2026, les projections anticipent un taux moyen autour de 3,35 % pour les nouveaux crédits, ce qui risque de freiner certains projets. Dans un contexte économique moins favorable, une légère baisse du recours au crédit est attendue.
Le marché locatif privé : un climat qui se dégrade pour les bailleurs
Derrière la reprise apparente du marché résidentiel, le secteur locatif privé poursuit sa transformation. Le profil sociologique des bailleurs privés a peu évolué depuis 2022 : ils représentent 11 % de la population adulte, sont plus aisés, davantage urbains, souvent en couple, et propriétaires de leur résidence principale sans crédit. Mais leur environnement, lui, s’est clairement durci.
La part de Français non-bailleurs désireux de le devenir s’érode progressivement, tandis que les bailleurs existants sont plus nombreux à vouloir se retirer. En 2025, 25 % des propriétaires envisagent un désengagement, contre 23 % prêts à investir, inversant la tendance de 2022. La fiscalité constitue la première source de découragement, citée par 32 % d’entre eux. S’ajoutent la lourdeur de la gestion, les travaux désormais incontournables pour répondre aux exigences énergétiques, et les difficultés anticipées avec certains locataires.
Les investisseurs multi-détenteurs représentent désormais une part croissante du parc, et les appartements deviennent encore plus dominants dans leur patrimoine. Les modes de location évoluent également : si la location vide reste majoritaire, elle recule au profit du meublé et du saisonnier.
Face aux exigences réglementaires et à la complexité accrue de la gestion, près d’un bailleur privé sur deux délègue désormais la gestion de son bien à un professionnel, un mouvement en forte progression depuis trois ans. Paradoxalement, alors que les craintes sont plus fortes, les bailleurs constatent moins de difficultés à trouver des locataires et signalent une baisse des dégradations importantes dans les logements loués.
Un marché en transition, plus complexe et plus fragile
L’année 2025 aura été celle d’un redressement prudent, porté davantage par le crédit que par les fondamentaux immobiliers. Mais l’équilibre reste instable. Les tensions structurelles, telles que pénurie de logements, la pression sur les prix, les contraintes réglementaires, se combinent désormais à un environnement financier moins favorable. Pour 2026, les professionnels anticipent un marché plus heurté, où la capacité d’adaptation des acteurs, ménages, bailleurs, promoteurs, sera déterminante.
