Face à l’effondrement des investissements locatifs, sénateurs et députés se rejoignent autour d’un nouveau dispositif fiscal : le « statut du bailleur privé ». Amortissement simplifié, cadre unifié, incitation calibrée… Le gouvernement espère enrayer la fuite des investisseurs privés et remettre en mouvement un marché locatif à bout de souffle.
Un compromis pour répondre à une crise profonde
Dimanche 30 novembre, le Sénat a validé la création du « statut du bailleur privé », déjà adopté quelques jours plus tôt à l’Assemblée nationale. Un alignement politique inhabituel qui illustre l’urgence. Dans un climat marqué par la baisse des mises en chantier, la chute des ventes en VEFA et la multiplication des arbitrages patrimoniaux, l’État cherche à reconstruire un cadre stable pour les particuliers.
L’objectif consiste à sécuriser et encourager l’investissement locatif privé, devenu marginal alors qu’il représentait historiquement une part essentielle du marché du logement.
Un amortissement fiscal modulé selon la vocation sociale du logement
Le dispositif repose sur un amortissement fiscal dégressif selon le type de loyer pratiqué :
3,5 % par an pour le loyer intermédiaire, 4,5 % pour le social, 5,5 % pour le très social.
L’avantage est plafonné à 80 % du prix du bien, avec un plafond annuel de 8 000 euros et deux logements maximum par foyer.
Pour un logement neuf en loyer intermédiaire, l’opération est présentée comme « neutralisable » sur 25 ans, pour un investissement d’environ 300 000 euros. Une manière de cibler prioritairement les zones où la tension locative est la plus forte, sans reproduire les effets d’aubaine de dispositifs passés.
Une version allégée, mais soutenable pour les finances publiques
Les sénateurs avaient initialement proposé un dispositif beaucoup plus généreux. C’est finalement la version resserrée, issue d’un compromis à l’Assemblée mi-novembre, qui a été privilégiée. Amélie de Montchalin, ministre des Comptes publics, chiffre son coût à 1,2 milliard d’euros d’ici 2028 pour le logement neuf, un montant jugé acceptable dans le contexte budgétaire actuel.
Certains élus regrettent une réforme trop modeste face à la gravité de la crise. La sénatrice centriste Amel Gacquerre estime qu’ aujourd’hui, on manque de logements locatifs sur le marché partout en France », regrettant de facto un dispositif jugé pas suffisamment ambitieux.
Une réponse utile mais insuffisante, selon les professionnels
Sur le terrain, promoteurs, administrateurs de biens et réseaux d’agences saluent un signal positif mais jugent la mesure partielle. L’amortissement fiscal ne suffira pas, à lui seul, à déclencher un retour massif des investisseurs si les autres irritants demeurent : taxation locale en hausse, DPE contesté, instabilité normative, délais d’urbanisme qui s’allongent.
De nombreux acteurs du secteur y voient davantage un outil de stabilisation qu’un levier de relance. Le marché attend désormais une cohérence d’ensemble : fiscalité, production, rénovation énergétique, loyers réglementés… autant de chantiers qui conditionneront l’efficacité du futur statut.
Un parcours parlementaire encore en cours
Le vote du Sénat ne constitue pas l’ultime étape. Le projet de loi de finances 2026 poursuivra son examen jusqu’à mi-décembre, période durant laquelle des ajustements restent possibles. Mais l’adoption convergente du dispositif par les deux chambres laisse présager une mise en œuvre rapide dès 2026.
Reste à savoir si ce nouveau cadre suffira à redonner confiance à des bailleurs privés qui, depuis deux ans, arbitrent, cèdent, ou quittent tout simplement le marché.
