Crédit plus sélectif, contraintes énergétiques durables, aides à la rénovation sous tension, encadrement locatif maintenu. L’année 2026 ne marquera pas une rupture, mais un resserrement. Pour les professionnels de l’immobilier, l’enjeu n’est plus d’anticiper des révolutions réglementaires, mais de maîtriser un cadre devenu plus complexe et plus exigeant.
Un marché qui redémarre, sans emballement
Après deux années de fort ralentissement, le marché immobilier amorce une reprise progressive. Les banques sont revenues sur le terrain du crédit, sans relâcher leurs critères.
En 2026, les fondamentaux restent inchangés :
- taux d’endettement strictement encadré,
- reste à vivre cohérent,
- stabilité professionnelle,
- projets solides, notamment lorsqu’ils intègrent des travaux.
Dans ce contexte, le rôle des professionnels évolue, moins d’euphorie, davantage de pédagogie. La sécurisation des parcours et la qualification des projets deviennent centrales, en particulier pour les primo-accédants et les investisseurs, dans un environnement économique toujours incertain.
Location : la contrainte énergétique devient structurelle
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont considérés comme non décents et ne peuvent plus être loués lors d’une nouvelle mise en location. Le calendrier est désormais clairement établi :
- 2025 : exclusion des logements G,
- 2028 : extension aux logements F,
- 2034 : intégration des logements E.
La logique réglementaire est installée. La question n’est plus de savoir si ces règles s’appliqueront, mais comment les propriétaires s’y adapteront : travaux, arbitrages patrimoniaux, repositionnement des biens ou cessions anticipées.
À noter toutefois que le sujet reste politiquement sensible : les débats parlementaires se poursuivent, et l’échéance des prochaines élections présidentielles pourrait, à terme, conduire à des ajustements du cadre réglementaire, sans remettre en cause, à ce stade, la trajectoire de fond.
DPE : un ajustement technique aux effets bien réels
À compter du 1er janvier 2026, la méthode de calcul du DPE évoluera, avec la révision du coefficient de conversion de l’électricité. L’objectif consiste àcorriger un biais pénalisant certains logements chauffés électriquement.
L’impact sera essentiellement réglementaire, mais non négligeable. Selon les estimations évoquées lors de l’annonce de la réforme, l’ajustement pourrait conduire à la reclassification de plusieurs centaines de milliers de logements (environ 800 000), sans modification technique du bâti.
Pour les professionnels, le DPE s’impose plus que jamais comme un outil à manier avec pédagogie, en distinguant clairement ce qui relève du calcul réglementaire et ce qui traduit la performance énergétique réelle du logement.
MaPrimeRénov’ : un levier clé, fragilisé par l’incertitude budgétaire
La rénovation énergétique reste un pilier de la politique du logement, mais son principal instrument, MaPrimeRénov’, aborde 2026 dans un climat d’incertitude.
Faute de budget voté pour 2026, le guichet de dépôt des dossiers sera de nouveau suspendu à compter du 1er janvier. Une situation déjà observée en 2025, lorsque le dispositif avait été interrompu plusieurs mois pour lutter contre la fraude.
Conséquence directe, des dizaines de milliers de dossiers sont en attente de traitement. Plus de 80 000 demandes seraient actuellement en cours d’instruction, dont une part significative en copropriété. Le principe est clair : sans budget adopté, aucun nouveau dépôt n’est possible.
À moyen terme, l’exécutif affiche sa volonté de recentrer le dispositif sur les rénovations globales. L’enveloppe budgétaire envisagée, autour de 1,8 milliard d’euros, viserait à financer environ 120 000 rénovations d’ampleur en 2026, au détriment des travaux isolés.
Pour les professionnels, le message est sans ambiguïté, l’aide publique demeure un levier structurant, mais elle devient plus sélective, plus complexe et plus exigeante en ingénierie de projet.
Frais d’agence : une hausse mécanique au 1er janvier 2026
À compter du 1er janvier 2026, les ménages qui passent par une agence immobilière pour louer un logement verront la facture progresser. Les honoraires de location sont désormais indexés sur l’indice de référence des loyers (IRL), entraînant une revalorisation automatique des plafonds applicables aux locataires lors de la signature du bail. Concrètement, les frais facturables atteignent jusqu’à :
- 12,10 euros par mètre carré en zone très tendue,
- 10,09 euros en zone tendue
- 8,07 euros dans le reste du territoire, auxquels s’ajoutent 3,03 euros par mètre carré pour l’état des lieux.
Une évolution technique, mais aux effets bien réels sur le budget d’entrée dans le logement.
Statut du bailleur privé : une réforme annoncée, toujours en attente
Présenté comme un levier de relance du marché locatif, le nouveau statut du bailleur privé devait entrer en vigueur au 1er janvier 2026. Son application reste toutefois suspendue, faute de cadre budgétaire définitivement arrêté. Le dispositif prévoit une fiscalité plus incitative pour les investisseurs, reposant sur un mécanisme d’amortissement annuel sur douze ans, principalement destiné aux logements neufs ou acquis en VEFA, avec des taux modulés selon la nature du bien et le niveau de loyer. Les logements anciens ne sont pas exclus, à condition que les travaux de rénovation énergétique représentent au moins 20 % du prix d’acquisition. Une réforme emblématique des intentions de l’exécutif pour enrayer la contraction de l’offre locative, mais dont la mise en œuvre demeure, à ce stade, incertaine.
Meublés touristiques
La location meublée touristique poursuit son encadrement. Les collectivités disposent désormais d’outils renforcés tels que l’autorisations préalables, les quotas, la déclarations obligatoires ou des contrôles accrus.
Le mouvement ne constitue pas une interdiction générale, mais un changement de nature. Le meublé touristique devient une activité réglementée à part entière, qui suppose une analyse juridique, fiscale et économique approfondie en amont.
Par ailleurs, les règles d’imposition applicables aux locations touristiques évoluent. Pour les meublés de tourisme non classés, le régime micro-BIC disparaît au-delà de 15 000 € de recettes annuelles, au profit du régime réel. Ce changement impose une comptabilité plus rigoureuse, avec l’établissement d’un bilan et d’un compte de résultat, mais permet en contrepartie de déduire une part significative des charges liées au bien.
Loyers : vers une pérennisation et un durcissement de l’encadrement
Introduit à titre expérimental par la loi ELAN de 2018, l’encadrement du niveau des loyers a franchi un cap en décembre 2025. Les députés ont adopté en première lecture une proposition de loi visant à pérenniser le dispositif, alors même que son échéance était initialement fixée à fin 2026.
Appliqué aujourd’hui dans 72 collectivités, dont Paris, Lille, Lyon, Bordeaux ou Montpellier, le mécanisme ne serait plus limité dans le temps. Le texte prévoit également un élargissement de son champ d’application : toutes les communes situées en zone tendue, ainsi que les communes limitrophes d’une même intercommunalité, pourraient désormais demander à mettre en place l’encadrement des loyers, sans décret ministériel préalable.
Au-delà de la pérennisation, le cadre est renforcé. Le complément de loyer serait plafonné à 20 % du loyer de référence majoré, son motif devra être explicitement mentionné dans les annonces, les sanctions seraient doublées en cas de non-respect, et les logements en coliving intégrés au dispositif.
Pour les professionnels, ces évolutions renforcent les enjeux de conformité et de sécurisation juridique. La vigilance doit porter sur :
- le respect strict des loyers de référence,
- la justification objective et traçable des compléments de loyer,
- l’anticipation du risque de contestation a posteriori par les locataires.
Dans un contexte où le cadre se durcit malgré les réserves du gouvernement et une partie des critiques exprimées par les acteurs du marché, la sécurisation du bail et la maîtrise réglementaire deviennent plus que jamais un marqueur central de la valeur ajoutée professionnelle.
