Après deux années de repli, le marché immobilier ancien en Île-de-France donne enfin des signes de redémarrage. Les volumes repartent nettement à la hausse tandis que les prix se stabilisent, signalant une forme de consolidation après une période d’ajustements. Mais derrière cette reprise, encore fragile, persistent de fortes disparités territoriales et un climat d’incertitude qui continue de peser sur les ménages comme sur les investisseurs.
Volumes de ventes : une reprise bien réelle
Selon le dossier de presse des Notaires du Grand Paris, les volumes de ventes ont progressé de +13 % pour les logements anciens au T3 2025 par rapport à T3 2024, soit 35 170 transactions réalisées dans la région.
Sur les douze derniers mois, la hausse est de +11 %. Pour les appartements, la hausse est de +12 % sur un an, et pour les maisons +17 % en Île-de-France.
En Grande Couronne, la progression des maisons est encore plus nette, +18 % en un an.
Ce regain d’activité est à mettre en regard de volumes encore « modestes » comparés aux pics observés en 2021 (environ 187 000 ventes sur 12 mois) : la profession se dirige vers un nouveau palier de marché.
Prix : une stabilité qui marque un tournant
Les prix évoluent peu. Sur un an, la hausse globale est limitée à +0,4 %. Pour les appartements anciens, la hausse est de +1,3 % et atteint +1,9 % à Paris où le prix au m² s’établit autour de 9 700 €/m². En revanche, les maisons enregistrent une légère baisse annuelle de -1,3 % en moyenne, avec une baisse plus prononcée en Petite Couronne (-2,1 %).
Les indicateurs avancés montrent que les prix des maisons pourraient stopper cette baisse d’ici janvier 2026 en Grande Couronne et même afficher une hausse de l’ordre de +2,1 %.
Ce double phénomène, volumes en hausse et prix stables, peut être interprété comme une forme de consolidation. Le marché retrouve de l’activité tout en restant prudent.
Des disparités territoriales persistantes
À Paris, l’écart de prix entre arrondissements reste très élevé : certains quartiers dépassent les 15 000 €/m², tandis que d’autres se situent autour de 6 700 €/m².
En Petite et Grande Couronne, l’activité et les prix varient fortement selon les départements : +20 % de volumes en Seine-Saint-Denis pour les appartements anciens.
Pour les maisons, en Grande Couronne notamment, la dynamique est forte avec des volumes en hausse nette mais les prix sont encore en légère correction.
Un contexte d’incertitude qui freine l’enthousiasme
Malgré ce redémarrage, le climat reste fragile. L’environnement financier est instable, l’accès au crédit demeure contraignant pour certains ménages, et la visibilité sur les conditions fiscales et réglementaires reste faible.
Le retrait des investisseurs privés, notamment après la fin de certains dispositifs fiscaux (ex. : Pinel) et l’absence de lisibilité concernant le « statut du bailleur privé », pèse également sur la confiance des acteurs.
Dans ce contexte, ce sont principalement les acquéreurs pour résidence principale qui soutiennent la reprise.
Perspectives 2026 : vers un marché plus fluide mais modéré
Le scénario qui se dessine pour la fin de 2025 et 2026 est celui d’un marché fluide mais modéré. Si les volumes continuent de remonter et que les prix restent stables ou repartent légèrement à la hausse, alors le marché pourrait s’orienter vers une nouvelle norme. Les maisons en Grande Couronne pourraient même connaître une légère hausse des prix à horizon janvier 2026.
Pour autant, l’enjeu principal reste la confiance : retour des investisseurs, simplification fiscale, accès au crédit. Autant de leviers sur lesquels la profession, les pouvoirs publics et les acteurs de la chaîne immobilière doivent agir.
