L’effondrement d’un immeuble est un sinistre rare mais aux conséquences majeures. Lorsqu’il survient, il soulève immédiatement des questions complexes de responsabilités juridiques, d’assurances mobilisables et de prévention. Dans un contexte de vieillissement du parc immobilier et de renforcement des exigences de sécurité, l’analyse de ces responsabilités devient un enjeu central pour l’ensemble des acteurs de l’immobilier. Par Guillaume Aksil
Une chaîne de responsabilités multiple
En droit français, la responsabilité en cas d’effondrement repose sur une logique claire, celui qui a la charge de l’entretien du bâtiment doit en garantir la sécurité.
Pour les immeubles détenus en pleine propriété, la responsabilité du propriétaire est engagée lorsque l’effondrement résulte d’un défaut d’entretien, de travaux non réalisés ou de désordres structurels connus mais non traités. Cette responsabilité peut être civile, à l’égard des occupants, des tiers ou des immeubles voisins.
En copropriété, la situation est plus nuancée. La responsabilité est partagée entre :
- le syndicat des copropriétaires, propriétaire des parties communes ;
- le ou les copropriétaire(s), propriétaire de la partie privative où se situe l’origine du sinistre ;
- le syndic, chargé de l’administration, de l’entretien et du devoir d’alerte.
La jurisprudence rappelle régulièrement que l’absence de travaux votés, l’inaction face à des désordres visibles ou le défaut de mise en œuvre de diagnostics peut engager la responsabilité du syndicat, voire celle du syndic lorsqu’un manquement à son devoir d’alerte est caractérisé.
Le rôle des diagnostics immobiliers : une fonction souvent sous-estimée
Dans ce contexte, les diagnostiqueurs immobiliers occupent une place de plus en plus stratégique. S’ils n’ont pas pour mission de certifier la solidité structurelle d’un immeuble, ils sont néanmoins tenus à une obligation de moyens renforcée et à un devoir de vigilance.
Lors de leurs interventions, certains signaux doivent impérativement être relevés et signalés :
- fissurations importantes,
- affaissements visibles,
- traces d’humidité structurelle,
- déformations anormales.
La jurisprudence considère désormais que l’absence de mission structurelle ne dispense pas d’un devoir d’alerte, dès lors que les désordres sont visibles et accessibles. Un diagnostic incomplet, imprécis ou excessivement rassurant pourrait ainsi engager la responsabilité civile professionnelle du diagnostiqueur.
Une responsabilité partagée mais cumulative
En cas d’effondrement, et compte tenu d’une origine souvent multifactorielle, les juridictions recherchent rarement un responsable unique. Les contentieux montrent au contraire une logique de responsabilités cumulatives, pouvant impliquer le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires, le syndic, le diagnostiqueur immobilier et, dans de rares cas, la collectivité territoriale en cas de carence fautive dans l’exercice de ses pouvoirs de police (procédure de péril non engagée malgré des alertes).
Les assureurs de responsabilité civile professionnelle sont alors mobilisés, parfois plusieurs années après les faits, ce qui rend la traçabilité des diagnostics et des alertes déterminante.
Assurance, entre couverture et exclusions
Sur le plan assurantiel, l’effondrement d’un immeuble est un sinistre complexe. La couverture dépend étroitement de l’origine du sinistre :
- La multirisque immeuble peutêtre sollicitée au départ afin qu’elle se positionne sur sa prise en charge ou sur l’avancement par elle de provision à la copropriété assurée -sous réserve du caractère mobilisable des garanties du contrat -, à charge pour elle de se retourner contre le ou les assureurs du ou des responsable(s).
- La responsabilité civile permet l’indemnisation des tiers victimes (on peut penser aux immeubles mitoyens ou avoisinants dans le cas où la responsabilité de la copropriété à l’origine du sinstre est engagée).
- En revanche, le défaut d’entretien manifeste constitue une cause fréquente d’exclusion ou de limitation de garantie et c’est logique
L’expertise joue ici un rôle central pour déterminer si l’effondrement relève d’un événement imprévisible ou d’un défaut d’entretien progressif.
Un enjeu croissant de prévention et de pilotage du risque
Pour les professionnels de l’immobilier, la prévention devient un levier majeur de sécurisation juridique et assurantielle qui passe par une exploitation rigoureuse des diagnostics existants, une bonne tenue du carnet d‘entretien de l’immeuble, par fois négligée en pratiq
ue ou avec ces archives manquantes en cas de succession de syndics, avec une traçabilité claire des alertes et recommandations, une prise de décision rapide sur les travaux nécessaires, une coordination renforcée entre syndics, diagnostiqueurs et assureurs.
Dans un environnement où les assureurs renforcent leurs exigences (visites de risques, questionnaires techniques, exclusions accrues), l’entretien du bâti conditionne directement l’assurabilité des immeubles.
Par Guillaume Aksil, avocat spécialiste en droit des assurances – Cabinet Lincoln Avocats Conseil
