Immobilier ancien : une reprise qui s’installe sans véritable dynamique (FNAIM)

Après trois années de contraction, le marché de l'ancien enregistre un redressement progressif. Mais derrière la hausse des volumes et la stabilisation des prix, les fondamentaux demeurent contraints. En 2026, la question n'est plus celle de la reprise, mais de sa capacité à se prolonger.

Un redressement des volumes désormais installé

Le marché immobilier ancien confirme son redémarrage. Sur douze mois glissants à fin janvier 2026, 956 000 transactions ont été enregistrées, soit une progression de 12 % sur un an, après 951 000 ventes en 2025.

La reprise, amorcée à l'automne 2024, s'est poursuivie tout au long de l'année 2025. Elle s'inscrit toutefois dans une trajectoire progressivement moins dynamique. Depuis le printemps dernier, la progression des volumes ralentit, en lien avec la stabilisation des conditions de financement et un environnement économique plus incertain.

Pour 2026, la Fédération nationale de l'immobilier anticipe une hausse limitée des transactions, de l'ordre de 3 %. Le marché sort de sa phase de correction, sans pour autant retrouver une dynamique d'expansion.

Source : IGEDD et Insee d'après DGFiP et base notariale (ventes), Observatoire CSA (production de crédits) — FNAIM, mars 2026

Des prix globalement stabilisés, mais toujours contrastés

Après un recul moyen de 5 % à l'échelle nationale, les prix apparaissent désormais stabilisés, avec une évolution de -0,1 % sur un an au 1er mars 2026.

Cette stabilisation recouvre néanmoins des situations territoriales différenciées. Les grandes agglomérations et leurs périphéries enregistrent de nouvelles hausses, tandis que les zones rurales et Paris demeurent orientées à la baisse.

Cette configuration tient en grande partie à un déséquilibre structurel entre l'offre et la demande. Le niveau de biens disponibles limite toute correction supplémentaire des prix, contribuant à figer le marché à son niveau actuel.

Des conditions de financement en phase de stabilisation

Les taux de crédit immobilier, après avoir reculé d'environ un point en deux ans, se stabilisent autour de 3,20 % en janvier 2026 et montrent une légère orientation à la hausse.

Fait notable, ces taux se situent actuellement en deçà des rendements des obligations d'État à dix ans. Cette situation, inhabituelle, s'explique par la concurrence entre établissements bancaires et par des conditions de refinancement qui demeurent favorables.

Elle n'a toutefois pas vocation à s'inscrire dans la durée. La remontée des taux souverains, dans un contexte de tensions géopolitiques, pourrait se transmettre progressivement aux conditions de crédit.

Source : Banque de France, Observatoire CSA/Crédit Logement — FNAIM, mars 2026

Après avoir été divisée par trois en deux ans, la production de crédits à l'habitat montre des signes de redressement. Son niveau reste toutefois modéré, autour de 13 milliards d'euros hors renégociations, conduisant à une stabilisation des encours : les remboursements sont désormais proches des montants accordés via les nouveaux prêts.

Source : Banque de France — FNAIM, mars 2026

Une inflation maîtrisée dans un environnement incertain

L'inflation s'établit à un niveau modéré, autour de 1 % en France en février 2026 et de 1,1 % en données harmonisées. En zone euro, elle atteignait 1,7 % en janvier.

Ce retour à des niveaux proches de la cible de la Banque centrale européenne a permis un assouplissement de la politique monétaire engagé depuis 2024.

Cet équilibre reste néanmoins fragile. Les tensions récentes sur les prix de l'énergie, dans un contexte international incertain, pourraient exercer de nouvelles pressions inflationnistes et, par ricochet, sur les taux d'intérêt.

Un pouvoir d'achat immobilier désormais stabilisé

Après une phase de redressement en 2024 et au début de l'année 2025, le pouvoir d'achat immobilier marque un point d'arrêt.

La baisse des prix et la détente des taux ont permis une amélioration temporaire de la capacité d'acquisition des ménages. Cette phase d'ajustement apparaît désormais achevée.

Dans un contexte où les prix se stabilisent, où les taux cessent de reculer et où les revenus progressent modérément, les marges d'amélioration du pouvoir d'achat immobilier se réduisent.

Un marché entré dans une phase de normalisation

Le diagnostic dressé par la FNAIM est celui d'un marché en voie de stabilisation, mais sans dynamique forte.

Les facteurs de soutien demeurent limités. Les incertitudes économiques et politiques pèsent sur la confiance des ménages, tandis que le niveau d'offre disponible contraint les ajustements de prix.

Dans ce contexte, l'année 2026 devrait s'inscrire dans une logique de normalisation, caractérisée par une progression modérée des volumes et une évolution contenue des prix, attendue entre 1 % et 2 %.

Le marché immobilier ne se situe plus dans une phase de rattrapage. Il entre dans un régime plus stable, mais également plus exigeant, dans lequel la dynamique globale ne suffira plus à soutenir l'activité.