Portail spécialisé dans l’immobilier “plaisir”, Green-Acres se positionne sur des projets d’acquisition qui échappent aux logiques de la recherche immobilière classique. Pour Benoît Galy, fondateur, l’objectif est d’inspirer les futurs acquéreurs afin qu’ils élargissent leur champ de possibles et qu’ils accèdent aux biens les plus pertinents pour eux.
Quel est le positionnement de Green-Acres sur le marché des portails immobiliers ?
Nous adressons le segment de ce que nous appelons l’immobilier “plaisir”, c’est-à-dire toutes les formes d’acquisition qui ne relèvent pas d’une nécessité économique immédiate : résidence secondaire, changement de pays, projet de retraite… Ces projets répondent à des logiques différentes. Le point d’entrée n’est pas la localisation, les acheteurs ne savent pas toujours où aller et ont besoin d’être inspirés. Nous avons donc développé un moteur de recherche par centres d’intérêt. L’utilisateur peut exprimer des critères comme l’ensoleillement, le calme, la densité ou encore la proximité avec certains loisirs (pêche, golf, théâtre…) ou services (gare, aéroport, hôpital…). L’idée est de partir de ses usages pour identifier ensuite une zone géographique pertinente.
Nous avons également une composante luxe, avec des acteurs comme Daniel Féau, Barnes ou Sotheby’s. Mais nous ne sommes pas exclusivement positionnés sur ce segment : environ 12 % des biens sur notre plateforme valent moins de 100 000 €.
Historiquement, nous avons commencé par accompagner les acheteurs britanniques dans le Sud-Ouest, puis nous nous sommes développés sur l’ensemble du territoire français. Aujourd’hui, nous couvrons aussi l’Espagne, le Portugal, l’Italie, la Grèce, Chypre, ainsi que le Maroc et la Thaïlande. Le site est disponible en 41 langues. Entre 60 et 70 % de notre audience est internationale, selon les critères que l’on retient (langue utilisée, localisation de la connexion…).
Concrètement, notre rôle est de générer des contacts qualifiés pour les agents immobiliers. Cela implique que ces derniers soient en capacité de travailler avec une clientèle internationale. À l’inverse, pour un acquéreur étranger, passer par notre plateforme offre une forme de sécurisation : il sait qu’il sera en contact avec des professionnels habitués à ces transactions.
Pourquoi un utilisateur passerait-il par votre plateforme plutôt que par un portail généraliste ?
Pour trois raisons principales. D’abord, la capacité des agents à traiter une clientèle internationale, qui n’est pas toujours garantie ailleurs. Ensuite, la nature des résultats proposés. Sur un portail classique, les résultats sont très hétérogènes et pas nécessairement adaptés à une logique de résidence secondaire. Nous proposons un environnement plus ciblé, plus inspirant. Enfin, les outils de recherche. La recherche par centres d’intérêt permet d’explorer des territoires que l’on n’aurait pas identifiés spontanément.
Cela séduit les utilisateurs, puisque nous enregistrons 10 millions de visites par an sur le site.
Comment intégrez-vous l’intelligence artificielle à l’expérience utilisateur sur votre portail ?
Nous déploierons d’ici quelques jours un moteur conversationnel IA qui permettra de formuler directement sa recherche en langage naturel. Aujourd’hui, l’utilisateur doit sélectionner des critères. Demain, il pourra simplement exprimer son besoin, et le système traduira cette demande en paramètres de recherche. Pour nous, cette évolution est simple dans la mesure où nous avons déjà structuré nos données autour de ces usages. L’IA permet de simplifier encore l’accès à ces fonctionnalités.
Nous travaillons aussi sur l’intégration de données transactionnelles, comme la base DVF en France et ses équivalents à l’étranger. L’objectif est de pouvoir enrichir l’expérience utilisateur avec des informations sur les prix réels, directement dans le parcours de recherche. Mais l’hétérogénéité des données selon les pays rend la tâche légèrement complexe. Nous sommes en train de connecter de plus en plus de sources pour améliorer la pertinence des résultats.
Vous avez récemment publié une étude sur l’achat immobilier plaisir. Quels en sont les principaux enseignements ?
Plusieurs tendances se dégagent. D’abord, la résidence secondaire représente environ 10 % du parc immobilier français, soit 3,7 millions de logements. Sur notre plateforme, le prix médian se situe autour de 264 000 €, avec une très forte proportion de maisons (80 %) aux alentours de 150 m2. Ensuite, la mer reste la destination la plus recherchée, mais avec des prix nettement plus élevés (autour de 416 000 €). À l’inverse, la campagne offre davantage de surface pour un budget inférieur.
Mais surtout, l’un des enseignements majeurs concerne les motivations d’achat. Dans un cas sur deux, le projet est lié à la retraite. La qualité de vie arrive ensuite, devant les logiques d’investissement, qui ne concernent qu’environ 10 % des répondants. Enfin, 74 % des acquéreurs envisagent à terme de transformer leur résidence secondaire en résidence principale. L’achat immobilier devient un outil de projection dans un mode de vie futur, et pas uniquement une réponse à un besoin immédiat. On observe un mouvement des grandes villes vers des zones plus rurales ou touristiques, porté notamment par des populations urbaines. Sur notre plateforme, 28 % des recherches proviennent de Franciliens.
Comment les contraintes réglementaires et fiscales influencent-elles ces projets ?
Nous avons identifié deux sujets principaux : la fiscalité et les restrictions sur les meublés touristiques.
La fiscalité sur les résidences secondaires a augmenté, avec une taxe moyenne autour de 1 125 €. Ce n’est pas forcément un facteur bloquant, mais cela entre dans l’équation.
En revanche, les restrictions sur la location saisonnière ont un impact plus important. 643 communes ont mis en place des réglementations, représentant environ 20 % du parc de résidences secondaires. Dans certains cas, notamment avec les mécanismes de compensation, cela rend la mise en location très difficile, alors que 53 % de nos utilisateurs envisagent de louer leur bien.
Dans ce contexte, il devient essentiel d’intégrer ces contraintes en amont, et éventuellement de s’orienter vers des zones moins tendues. C’est d’ailleurs l’un des messages que nous portons : pour acheter dans de bonnes conditions, il faut souvent sortir des zones les plus connues et explorer des territoires moins saturés.
Identifiez-vous de nouvelles zones attractives à l’échelle nationale ?
Les tendances restent assez classiques : le littoral et les zones touristiques concentrent toujours la majorité de la demande. En revanche, lorsqu’on regarde des segments de marché plus accessibles (à moins de 200 000 €) on observe une dispersion beaucoup plus large sur le territoire, avec des zones moins connues mais qui répondent aux attentes des acquéreurs. Cela confirme qu’en partant des usages plutôt que des destinations, on élargit considérablement le champ des possibles.
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