Dans un contexte marqué par des tensions géopolitiques et une remontée rapide des taux obligataires, les premiers barèmes bancaires repartent à la hausse en avril. En parallèle, la baisse des taux d'usure sur certaines durées fait peser un risque sur l'accès au crédit, avec la possibilité d'un nouvel effet de blocage du marché dans les prochains mois.
À retenir
Crédit immobilier
Printemps 2026
Accès au financement
Un accès au crédit qui se resserre
Le décalage entre taux de marché et taux d'usure pourrait exclure une partie des acquéreurs les plus sensibles.
Une hausse des refus probable
Primo-accédants, faibles apports, revenus variables — les profils fragiles seront les premiers touchés.
Moins de transactions
Moins de financements accordés signifie une contraction mécanique du nombre de ventes.
Ralentissement dès l'été
Le marché pourrait entrer en phase de ralentissement dès l'été 2026.
Pression à la baisse
Les vendeurs pourraient devoir ajuster leurs prix face à une demande solvable plus limitée.
Allongement des délais et sélection accrue des dossiers
Les professionnels devront intégrer des délais de vente plus longs et une sélection plus stricte des dossiers. Anticiper ces contraintes dans l'accompagnement des clients devient indispensable.
Une remontée rapide des taux dans le sillage des tensions géopolitiques
Un mois après le début de la guerre en Iran, le marché obligataire s'est fortement tendu. Le taux de l'OAT 10 ans a ainsi atteint plus de 3,80 %, un niveau inédit depuis 2009.
Conséquence directe, les conditions de financement des banques évoluent rapidement. Plusieurs établissements ont déjà revu leurs barèmes à la hausse pour avril, avec des augmentations comprises entre 0,10 et 0,30 point.
« Si la situation actuelle, en lien avec un conflit géopolitique n'est pas comparable à celle de 2009, en pleine crise bancaire et financière, la remontée du taux de l'OAT 10 ans impacte d'ores et déjà les taux de crédit. C'est une mauvaise nouvelle pour les emprunteurs, mais aussi pour les banques car elle survient à un moment clé de l'année, où elles ont la volonté de prêter et capter de nouveaux clients via le crédit immobilier, mais avec la nécessité de rester vigilantes sur leur rentabilité. Ceci explique que les premiers barèmes reçus pour le mois d'avril sont en hausse, mais limitée, de 0,10 % en moyenne, sans parfois même annuler totalement les baisses appliquées en février ou début mars » explique .
Les taux moyens attendus en avril s'établiraient autour de :
Des taux d'usure en décalage avec la réalité du marché
En parallèle de cette remontée des taux, la Banque de France a publié les nouveaux taux d'usure applicables au deuxième trimestre 2026. Particularité notable :
- baisse des taux d'usure pour les durées inférieures à 20 ans
- légère hausse seulement pour les durées supérieures
Ce mécanisme, conçu pour protéger les emprunteurs, repose sur une moyenne des taux pratiqués sur les trois derniers mois. Un décalage temporel qui devient problématique en période de remontée rapide.
« Il y a un écart de minimum 3 mois entre les taux moyens utilisés pour déterminer l'usure et les conditions proposées par les banques et c'est cela qui pose problème. Ainsi le taux de l'usure des prêts immobiliers sur moins de 20 ans a baissé pour le 2ème trimestre, alors que certaines banques ont augmenté leurs taux. À ce jour cela ne pose pas encore de soucis, mais ces taux d'usure sont valables jusqu'à la fin juin. Si la hausse des taux se poursuit, le risque est donc de constater dans les prochaines semaines un effet ciseau qui pourrait exclure du crédit certains emprunteurs se voyant refuser leurs prêts au motif que le taux dépasse celui de l'usure, comme ce fut le cas en 2022 et 2023 » explique .
Un risque de blocage progressif du marché du crédit
Le principal point de vigilance porte sur l'effet de ciseau entre :
- des taux de crédit orientés à la hausse
- des taux d'usure encore calculés sur des niveaux passés
Ce décalage pourrait mécaniquement exclure certains profils pourtant solvables. Vousfinancer illustre ce phénomène :
Crédit de 200 000 € sur 20 ans
À 3,5 % → TAEG inférieur au seuil d'usure Accordé
À 4 % → TAEG dépasse le taux d'usure Refusé
Un scénario déjà observé en 2022 et début 2023, avec des taux de refus pouvant atteindre 40 % à 50 %.
« À ce jour nous ne sommes pas encore dans cette situation de blocage mais elle pourrait se présenter d'ici à l'été si les taux de crédit augmentent fortement, d'un demi-point, ou pour les moins bons profils qui obtiennent des taux plus élevés » détaille .
Vers un retour de la mensualisation des taux d'usure ?
Plusieurs signaux convergent aujourd'hui :
- volatilité des taux obligataires
- incertitudes liées à l'inflation et aux décisions de la BCE
- remontée progressive des barèmes bancaires
Dans ce contexte, la question de l'adaptation du mécanisme des taux d'usure revient sur la table.
« L'expérience récente a démontré que la mensualisation du taux d'usure constituait un outil efficace d'ajustement en période de tension, permettant de limiter les effets de seuil et de fluidifier le marché sans remettre en cause l'objectif de protection des emprunteurs. C'est pourquoi il nous semblerait pertinent d'envisager, à titre préventif, le rétablissement d'une révision mensuelle des taux d'usure, au moins de manière temporaire, afin d'accompagner les évolutions rapides des conditions de financement et d'éviter tout risque de blocage du marché du crédit » conclut .
