Dans un marché immobilier en sortie de crise, les repères traditionnels s’effacent au profit d’arbitrages plus fins. À travers ses comparatifs, Consultim met en lumière un nouveau cycle d’investissement où la performance dépend désormais moins du marché que des stratégies adoptées, entre retour du neuf avec le dispositif Jeanbrun et montée en puissance de solutions comme le LMNP et la nue-propriété.
Un marché immobilier entré dans une nouvelle phase de sélection
Après deux années de correction, le marché immobilier amorce un point d’inflexion. La production de logements neufs s’est effondrée, passant de plus de 130 000 unités annuelles avant crise à moins de 60 000 en 2025 .
Dans le même temps, les fondamentaux restent solides. La croissance française s’établit à 0,9 % et le taux d’épargne atteint près de 18 % des revenus .
Mais ce contexte masque une transformation plus profonde. Le marché n’est plus porté par une dynamique globale. Il devient sélectif, exigeant et de plus en plus dépendant de l’ingénierie patrimoniale.
« Le marché immobilier semble avoir atteint un point bas. Les signaux commencent à s’améliorer, mais il ne faut pas attendre de rebond brutal : la reprise se fera par étapes », observe Pierre Sabatier, économiste-prospectiviste.
Le dispositif Jeanbrun, un retour du neuf dans les stratégies patrimoniales
Dans ce contexte, le dispositif Jeanbrun apparaît comme un signal politique et fiscal fort. Il marque le retour du logement neuf dans les stratégies d’investissement après la fin progressive des dispositifs type Pinel.
Son fonctionnement repose sur un mécanisme d’amortissement. L’investisseur peut déduire entre 3,5 % et 5,5 % de 80 % de la valeur du bien de ses revenus fonciers, dans la limite de plafonds annuels compris entre 8 000 et 12 000 euros selon le type de logement .
Le dispositif impose en contrepartie plusieurs contraintes structurantes:
- une location nue pendant neuf ans
- un usage en résidence principale
- des plafonds de loyers et de ressources
- une exigence énergétique élevée
Il s’adresse donc prioritairement à des contribuables fortement fiscalisés disposant déjà de revenus fonciers.
« Le dispositif Jeanbrun va dans le bon sens en redonnant de la visibilité au logement neuf dans les stratégies patrimoniales. Mais ce dispositif reste technique et ne peut pas, à lui seul, relancer fortement le marché », souligne Édouard Fourniau, président du groupe.
Un dispositif plus technique et plus sélectif que ses prédécesseurs
Contrairement aux anciens dispositifs fiscaux grand public, Jeanbrun introduit une logique beaucoup plus patrimoniale.
Il ne s’agit plus d’un avantage simple et lisible, mais d’un mécanisme d’optimisation qui suppose:
- une bonne compréhension fiscale
- une capacité à absorber des contraintes locatives
- un accompagnement professionnel
Le niveau de technicité est d’ailleurs jugé élevé par les professionnels, bien supérieur à celui du LMNP ou de la nue-propriété .
Résultat, le dispositif cible une niche d’investisseurs avertis plutôt qu’un public large.
LMNP, nue-propriété, Jeanbrun : des logiques patrimoniales différentes
L’apport des analyses de Consultim réside dans la comparaison des stratégies.
Trois grandes logiques se dégagent
– Le LMNP géré privilégie la génération de revenus réguliers avec une fiscalité optimisée grâce à l’amortissement.
– La nue-propriété s’inscrit dans une logique de capitalisation long terme avec une fiscalité quasi neutralisée pendant la phase de démembrement.
– Le dispositif Jeanbrun, lui, se positionne comme un outil d’optimisation fiscale intermédiaire centré sur le neuf.
Ces stratégies ne s’opposent pas. Elles répondent à des objectifs différents et peuvent être complémentaires dans une allocation patrimoniale globale .
Des performances qui relativisent l’attractivité du Jeanbrun
Les simulations sur 20 ans mettent en lumière un point clé. Le dispositif Jeanbrun améliore la fiscalité du neuf mais ne bouleverse pas la hiérarchie des performances.
Pour un investissement de 255 000 euros
- le TRI du dispositif Jeanbrun s’établit autour de 2,06 %
- le LMNP géré atteint environ 3,01 %
- la nue-propriété monte jusqu’à 4,34 %
Ces écarts s’expliquent par des logiques économiques différentes.
– Le LMNP bénéficie de revenus locatifs plus élevés et d’une fiscalité maîtrisée.
– La nue-propriété profite d’une décote à l’acquisition, d’une fiscalité allégée et d’un effet de levier patrimonial puissant.
– Le Jeanbrun, lui, reste contraint par ses plafonds et ses obligations locatives.
Un dispositif utile mais insuffisant pour relancer le marché
Le dispositif Jeanbrun ne constitue pas une révolution fiscale. Il agit plutôt comme un signal.
Il permet de remettre le logement neuf dans le débat patrimonial, dans un contexte où celui-ci avait perdu en attractivité face à l’ancien et aux montages optimisés. Mais son impact reste limité.
Une majorité de professionnels du patrimoine se montre sceptique quant à sa capacité à relancer massivement le marché. Plus de la moitié continuent de privilégier le LMNP, loin devant le Jeanbrun.
Vers une nouvelle lecture de l’investissement immobilier
Au-delà du dispositif lui-même, c’est une transformation plus profonde qui se dessine.
L’investissement immobilier entre dans une ère de sophistication accrue:
- moins d’effets d’aubaine fiscaux
- plus d’ingénierie patrimoniale
- une exigence forte de sélection des actifs
Comme le souligne la synthèse présentée lors du petit-déjeuner presse, la performance en 2026 reposera sur trois facteurs clés:
- le timing
- la sélection
- la compréhension des cycles
Dans ce nouveau cycle, le dispositif Jeanbrun n’est pas une solution miracle. Il est une pièce supplémentaire dans un écosystème d’investissement devenu plus complexe, mais aussi plus stratégique.
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