Après trois années de crise, le marché immobilier ancien a retrouvé en 2025 un fragile chemin de reprise. Volumes en hausse, prix stabilisés, crédit plus accessible, les signaux sont là annonce Loïc Cantin Président de la FNAIM. Mais derrière cette amélioration statistique, un facteur pèse désormais plus lourd que les taux ou l’inflation : l’immobilisme politique. À l’approche des municipales de 2026 et de la présidentielle de 2027, le logement semble entré dans une phase d’attentisme institutionnalisé, qui pourrait durablement freiner la reprise.
Le marché redémarre, mais sans élan collectif
Sur le papier, 2025 marque un tournant. Les transactions repartent, les prix cessent de décrocher et le pouvoir d’achat immobilier se stabilise. Après avoir touché un point bas historique, le marché de l’ancien a prouvé sa capacité de résilience.
Comme l’affirme Loïc Cantin, Président de la FNAIM « Les chiffres du marché immobilier le confirment : après trois années de crise, le marché de l’existant retrouve des couleurs. Les ventes repartent, les prix se stabilisent, et l’activité retrouve ainsi un niveau proche de celui observé en 2023, bien qu’encore éloigné du pic historique de 2021 (1 230 000 ventes). »
Mais cette reprise reste incomplète. Elle profite d’abord aux ménages les plus solvables et aux territoires les plus dynamiques, tandis que l’accession demeure hors de portée pour une large partie des classes moyennes. L’ascenseur résidentiel, lui, reste bloqué. Autrement dit, le marché fonctionne à nouveau, mais en mode dégradé.
Le logement, nouvelle variable d’ajustement politique
La vraie rupture n’est peut-être pas économique, mais politique. À mesure que les échéances électorales se rapprochent, le logement est devenu un sujet à haut risque budgétaire, social et électoral.
Aussi, les décisions structurantes sont différées, édulcorées ou renvoyées à plus tard. La construction neuve se grippe, l’investissement locatif s’essouffle et les règles du jeu continuent d’évoluer par à-coups. Fiscalité, encadrement des loyers, rénovation énergétique, statut du bailleur privé, les acteurs naviguent à vue dans un environnement instable, sans cap lisible à moyen terme. Le marché n’est plus seulement cyclique. Il est devenu politique-dépendant.
« Le redémarrage est là, mais il demeure fragile et bridé par l’immobilisme politique. Le logement a besoin d’un véritable choc de confiance. Sans stabilité et sans vision d’ensemble, les signaux positifs observés ne suffiront pas à enrayer la crise structurelle que traverse le pays. » note Loïc Cantin.
Municipales 2026 : le risque du gel prolongé
Historiquement, chaque séquence municipale entraîne un ralentissement des permis de construire et des projets urbains. Mais cette fois, l’après-élection interroge.
Dans un contexte de crise du logement aiguë, rien ne garantit que la machine redémarrera automatiquement une fois les scrutins passés. La tentation du durcissement local, encadrement des loyers, restrictions d’usage, fiscalité ciblée, pourrait prolonger la paralysie, notamment dans les zones déjà sous tension. Le logement devient ainsi l’otage d’arbitrages locaux, souvent déconnectés des équilibres économiques globaux.
Un marché sous tension réglementaire plus que financière
Fait notable, la contrainte principale n’est plus le coût du crédit. Les taux se sont stabilisés et l’épargne des ménages reste élevée.
La véritable pression vient désormais de l’empilement normatif et fiscal. Obligations énergétiques, fiscalité locale en hausse, incertitudes sur les dispositifs d’aide : autant de signaux qui dissuadent investisseurs et propriétaires de remettre des biens sur le marché.
« Le logement mérite mieux que des mesurettes. Il ne doit plus être perçu comme une rente à encadrer, mais comme un levier de cohésion et de prospérité », souligne Loïc Cantin. « Il est urgent de relancer l’accession, de redonner confiance aux investisseurs et de dynamiser le marché locatif. Les professionnels sont prêts. À l’État d’avoir enfin l’ambition nécessaire. »
La pénurie d’offre locative n’est plus une conséquence indirecte de la crise. Elle en est devenue le moteur.
2026, une année charnière pour la crédibilité publique
Les projections pour 2026 restent globalement orientées à la hausse, avec une poursuite de la reprise des transactions et des prix contenus. Mais cette trajectoire repose sur une hypothèse clé : la restauration de la confiance.
Sans stabilité fiscale, sans vision claire du rôle du logement dans l’économie et sans stratégie de long terme, les signaux positifs pourraient rapidement s’éteindre.
Le marché immobilier n’attend plus des ajustements techniques. Il attend un choix politique.
