Après plusieurs années de pression continue, le marché locatif privé marque une inflexion inédite. Selon l’Observatoire 2026 de LocService, la tension locative recule pour la première fois depuis 2019 et les loyers entrent dans une phase de quasi-stagnation. Une évolution encore fragile, mais révélatrice d’un début de rééquilibrage du marché.
Une tension locative en léger recul, une première depuis 2019
C’est un signal que peu d’acteurs attendaient encore il y a un an. En 2025, la tension locative diminue légèrement à l’échelle nationale, passant de 4,8 à 4,69. Une évolution modeste en apparence, mais significative. Elle marque la première inflexion depuis le début du suivi de cet indicateur par LocService.
Cette accalmie concerne la majorité des grandes villes, même si les niveaux de tension restent élevés dans les zones les plus attractives. Paris conserve ainsi une place centrale dans la demande locative, tout en reculant légèrement derrière Lyon lorsqu’on observe strictement la difficulté à trouver un logement.
Des loyers qui marquent le pas, malgré de fortes disparités territoriales
En moyenne, se loger dans le parc locatif privé coûtait 715 euros par mois charges comprises en 2025, pour une surface moyenne de 42 m², soit 17,04 €/m². La hausse annuelle se limite à +0,6 %, confirmant un net ralentissement de la progression des loyers.
Cette stabilisation recouvre toutefois des écarts marqués selon les territoires. L’Île-de-France reste 82 % plus chère que la province au mètre carré, tandis que Paris affiche des loyers supérieurs de 169 % à la moyenne provinciale. Fait notable, les loyers reculent légèrement en région (-0,4 %), tandis qu’ils progressent encore modérément en Île-de-France (+1,9 %).
Les grands logements plus touchés par l’ajustement
L’évolution des loyers n’est pas uniforme selon la typologie des biens. En 2025, les petites surfaces, chambres et studios, continuent d’enregistrer de légères hausses. À l’inverse, les logements familiaux voient leurs loyers diminuer en moyenne.
Les loyers moyens observés s’établissent ainsi à 473 euros pour une chambre, 565 euros pour un studio, 750 euros pour un T2, 914 euros pour un T3 et 1 054 euros pour un T4 ou une maison. Un mouvement qui traduit un ajustement progressif de l’offre et de la demande, dans un contexte où le pouvoir d’achat immobilier reste contraint.
Un marché toujours dominé par les petites surfaces et le meublé
La structure du marché locatif demeure largement orientée vers les petits logements. Les studios et T1 représentent à eux seuls 37 % des locations réalisées en 2025, suivis par les T2 (26 %). Les logements de deux chambres ou plus ne pèsent que 19 % du marché, les maisons 7 %.
Autre caractéristique persistante : la place du meublé. Hors locations touristiques, les logements meublés concentrent 58 % des locations, un niveau très supérieur à celui observé avant la crise sanitaire. Une situation directement liée à la rareté de l’offre et à la rotation accrue sur les petites surfaces.
Paris et les grandes métropoles concentrent toujours la demande
Un tiers de la demande locative nationale se concentre sur cinq départements, avec Paris en tête (12,5 %), suivi du Rhône, de l’Hérault, des Bouches-du-Rhône et des Alpes-Maritimes. Après le reflux observé à la sortie de la crise sanitaire, l’attractivité de Paris et de l’Île-de-France se confirme, représentant désormais 30 % de la demande nationale.
Dans le classement des villes les plus recherchées, Paris, Lyon et Montpellier conservent les premières places, tandis que Marseille progresse sensiblement, au détriment notamment de Bordeaux et Rennes.
Locataires : un budget en hausse, des difficultés persistantes
Les candidats à la location déclarent disposer en moyenne d’un budget mensuel de 821 euros pour se loger. Les étudiants représentent 36 % des demandeurs, reflet d’une mobilité résidentielle plus forte, tandis que les retraités ne pèsent que 7 %. Côté garanties, la famille demeure le recours principal, même si la garantie Visale continue de progresser.
Une accalmie encore fragile
En conclusion, Ivan Thiébault, responsable des études chez LocService.fr, souligne :« Assiste-t-on à une simple correction du marché ou au début d’un renversement ? En 2025, nos deux indicateurs clés, l’évolution des loyers et la tension locative, montrent des signes d’accalmie, une situation inédite depuis 2019. […] Pour autant, la situation reste difficile pour les locataires dans la plupart des grand es villes, en raison d’une offre encore insuffisante. Il est donc essentiel d’envoyer des signaux de stabilité et de confiance aux propriétaires et aux investisseurs afin de préserver l’offre locative. »
