Tandis que le marché immobilier montagnard s’ajuste dans son ensemble, les stations de ski les plus élevées continuent de capter la demande et la valeur. Une polarisation croissante, révélée par les derniers indicateurs de Green-Acres, qui fait de l’altitude un nouveau marqueur patrimonial.
Le marché immobilier de la montagne n’échappe pas au mouvement de normalisation observé sur l’ensemble du territoire. Mais derrière cette apparente détente se cache une recomposition beaucoup plus nette. Selon les derniers indicateurs publiés par Green-Acres, leader européen de l’immobilier de loisir, l’altitude s’impose désormais comme un facteur déterminant de valorisation, creusant l’écart entre les stations de ski et le reste du massif.
« Nous observons une polarisation très claire du marché. La montagne dans son ensemble se normalise, mais les stations de ski – et en particulier celles situées en altitude – continuent d’attirer une clientèle prête à payer une prime. L’altitude est devenue un marqueur de sécurité, de rareté et de désirabilité patrimoniale. » explique Benoît Galy, CEO de Green-Acres.
Un marché montagnard global en phase d’ajustement
Premier enseignement de l’étude, le prix médian des biens demandés en montagne recule de 4,7 % entre 2024 et 2025, passant de 340 000 à 324 000 euros. Cette correction concerne principalement les zones hors stations, souvent moins touristiques, où la demande se montre désormais plus attentive aux niveaux de prix, à l’accessibilité et aux perspectives de valorisation à long terme.
Dans ces territoires, la montagne « résidentielle » s’inscrit dans un cycle de rééquilibrage, après plusieurs années de tensions post-Covid. Une évolution qui contraste fortement avec la trajectoire observée dans les stations de ski structurées.
Les stations de ski, une valeur refuge à contre-courant
À rebours de cette tendance, les communes rattachées à une station de ski enregistrent une hausse de 13,7 % sur un an. Le prix médian y progresse de 350 000 euros en 2024 à 398 000 euros en 2025. Une dynamique portée par une demande soutenue, notamment internationale, et par une offre structurellement contrainte.
« Le marché de la montagne ne se retourne pas, il se segmente. Les acheteurs font désormais une distinction très claire entre la montagne “résidentielle” et la montagne touristique structurée. » commente Benoît Galy, fondateur de Green-Acres.
Le seuil clé des 1 900 mètres
L’analyse fine des données met en évidence un point de bascule net autour de 1 900 mètres d’altitude. En dessous de ce seuil, les prix restent relativement contenus et la demande plus modérée. Au-delà, les prix médians s’envolent, accompagnés d’une intensification marquée des recherches.
Les stations culminant entre 2 200 et 2 500 mètres concentrent à la fois les niveaux de prix les plus élevés et les volumes de demandes les plus importants. « L’altitude devient ainsi un critère de valorisation central », précise Benoît Galy, associée à la pérennité de l’enneigement, à la taille des domaines skiables et à la capacité des stations à se projeter dans un contexte climatique incertain.
Une offre dominée par l’habitat individuel
Autre enseignement notable : la typologie de l’offre en stations de ski reste largement dominée par les biens individuels. Maisons et chalets représentent 52 % des annonces, contre 41 % pour les appartements. Cette structure reflète une recherche accrue de surface, d’indépendance et de confort, en particulier pour des usages prolongés ou quatre saisons, contribuant mécaniquement à la hausse des prix dans les destinations les plus attractives.
Un parc énergétique encore perfectible
Sur le plan énergétique, le parc immobilier en stations demeure hétérogène. Près de 47 % des biens affichent encore des étiquettes DPE E, F ou G. À l’inverse, les logements les plus performants restent minoritaires. Cette situation ouvre toutefois un potentiel de valorisation significatif pour les biens rénovés ou neufs, particulièrement prisés par une clientèle internationale sensible aux enjeux de confort et de performance énergétique.
Une montagne à deux vitesses appelée à durer
Le classement des stations les plus demandées sur Green-Acres confirme cette polarisation. Chamonix, Megève, Morzine-Avoriaz ou encore Saint-Gervais-les-Bains concentrent à la fois notoriété, demande et niveaux de prix élevés. Un palmarès qui illustre l’émergence durable d’une montagne à deux vitesses.
